買賣七步驟，每一步的律師檢核點
房屋買賣的流程不難，難的是每個環節藏著的細節。以下是每一步會做什麼、律師特別留意什麼、雙方要準備哪些文件。
賣方委託／買方看屋
1. 委託看屋
賣方簽訂委託銷售契約後，才能刊登廣告與帶看；買方看屋時，由經紀人員以不動產說明書解說。
要準備的文件
- 賣方：身分證、權狀或謄本
- 賣方：房屋稅單、地價稅單
- 共有、繼承物件：其他權利人資料
律師檢核重點
- 調閱最新謄本，核對所有權人、權利範圍
- 他項權利（抵押權金額）、限制登記（查封、假扣押等）
- 使用分區、使用執照用途、增建與違建
- 繼承、共有物件：確認全體同意或是否符合土地法第 34 條之 1
依據：不動產經紀業管理條例第 21、23 條
買方出價
2. 斡旋要約
買方出價可以付斡旋金，也可以用要約書，兩者的法律效果與撤回方式不同，出價前先說明清楚。
要準備的文件
- 買方：身分證
- 斡旋金（選擇斡旋時）
律師檢核重點
- 斡旋金與要約書的差別、撤回條件
- 出價有效期間、賣方承諾後契約何時成立
- 價金以外的條件：車位、家具、交屋時間
買賣雙方
3. 簽約
雙方同意價格與條件後簽訂買賣契約，並約定付款期程（簽約款、用印款、完稅款、交屋款）與履約保證。
要準備的文件
- 雙方：身分證、印章
- 賣方：權狀
- 買方：簽約款
律師檢核重點
- 出賣人身分與權狀相符；代理人要有授權書與印鑑證明
- 共有人是否到齊、未成年人或受監護人處分是否合法
- 特約條款：貸款不足、漏水、非自然死亡、增建、點交期限
- 違約金與解約條件寫清楚
買賣雙方・地政士
4. 用印
雙方在地政士處於移轉登記用的公定契約上用印，賣方提供印鑑證明；買方同時進行貸款申請。
要準備的文件
- 賣方：印鑑章、印鑑證明
- 買方：印鑑章（或印章）、用印款
律師檢核重點
- 印鑑證明與印鑑章相符
- 買方貸款成數與核貸時程，和付款期程對得上
- 履約保證專戶款項與撥付條件
地政士申報・雙方繳稅
5. 完稅
訂約後 30 日內申報土地移轉現值與契稅；稅單下來後，賣方繳土地增值稅、買方繳契稅。
要準備的文件
- 雙方：完稅款
- 申請自用住宅稅率：戶籍資料
律師檢核重點
- 土地增值稅能否適用自用住宅 10%
- 契稅、印花稅、規費的計算與負擔約定
- 提醒賣方：過戶後 30 日內申報房地合一稅
依據：土地稅法第 49 條、契稅條例第 16 條、所得稅法第 14 條之 5
地政士送件
6. 過戶
繳完稅後，向地政事務所申請所有權移轉登記；買方有貸款的，同時設定抵押權。
要準備的文件
- 地政士備齊登記文件
- 買方：貸款對保文件
律師檢核重點
- 送件前再查一次謄本，留意有無新的查封、假扣押
- 賣方原貸款清償與抵押權塗銷
- 登記完成後核對新謄本
買賣雙方
7. 交屋
點交房屋與鑰匙，結算尾款、水電瓦斯、管理費與稅費分擔，履約保證專戶撥款給賣方。
要準備的文件
- 雙方：交屋款結算
- 賣方：鑰匙、遙控器、住戶資料
律師檢核重點
- 依點交清單逐項確認，現況與約定不符當場記錄
- 瑕疵現況拍照留存，漏水等問題依約處理
- 戶籍遷出期限、代收代付款項結算
服務費用
費用公開透明。仲介服務費依委託或出價時的約定，買賣雙方合計不超過成交價 6%。
| 項目 | 費用 | 說明 |
|---|---|---|
| 賣方仲介服務費 | 依委託契約約定 | 業界常見為成交價 4% 以內；簽委託契約時寫明。 |
| 買方仲介服務費 | 依出價時約定 | 業界常見為成交價 2% 以內；斡旋或要約時寫明。 |
| 謄本與產權檢視 | 含在服務內 | 委託與帶看前，由律師調閱謄本並逐項檢視。 |
| 特約條款擬定、契約檢視 | 含在服務內 | 依雙方談好的條件擬定，對買賣雙方中立。 |
| 稅費試算與持有規劃 | 含在服務內 | 也可以先用本站的試算工具自己算。 |
| 地政士代書費 | 依地政士報價 | 移轉登記、抵押權設定與塗銷等程序費用。 |
| 需要律師單方代理的事項 | 另行委任 | 交易爭議、訴訟、繼承登記、共有物分割等，轉介其他律師，或依陳哲瑋律師事務所收費標準另行委任。 |
依據：不動產仲介經紀業報酬計收標準規定（內政部）。
常見問題
找有律師執照的房仲，要多付律師費嗎？
不用。委託期間的謄本檢視、契約特約條款擬定與稅費試算，都包含在仲介服務內。只有需要律師替單方處理爭議或訴訟時，才會另外轉介或委任。
斡旋金和要約書差在哪？
兩種都是買方出價的方式。斡旋金要先付一筆錢，要約書不用；賣方接受後，兩者都會讓買賣契約成立，但撤回的方式與時點不同。出價前會先說明，由買方選擇。
繼承來的房子、還有人不同意，可以委託嗎？
可以先評估。同意的人數與持分達到土地法第 34 條之 1 的門檻，就有機會依多數決出售；可以先用繼承房屋判斷工具看看，再把謄本傳給陳律確認。
簽約前可以先把契約帶回去看嗎？
可以。建議簽約前先確認謄本、契約條款與付款方式；可以搭配簽約前檢核表逐項檢查。
想買、想賣，先聊聊
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