大安區學區房：設籍規定與買賣契約要注意什麼

在大安區看房，常聽到「這間是某某國小學區」。但學區房真正要過的關，不是地址在學區裡，而是孩子入學那一年，戶籍、權狀、居住事實能不能在期限內到位。

本文寫給準備在大安區買屋、打算讓孩子讀學區國小或國中的買方：先講臺北市額滿學校怎麼排序，再講時間怎麼倒推，最後是交屋與賣方戶籍遷出在契約裡怎麼約定。

先講結論

• 大安區有多所額滿學校：臺北市政府教育局 115 學年度國小額滿學校一覽表中，大安區列有幸安、仁愛、金華、古亭、新生國小與和平實小，其中幸安、新生、和平實小為「需審查」。
• 兩個日期要同時趕上：國小額滿學校的優先分發，要求房屋所有權在「入學前一年 12 月 31 日前」取得，戶籍在「當年 3 月 20 日基準日前」與父母同址共同設籍，並有居住事實。
• 取得所有權看登記日：不動產買賣要登記完畢才取得所有權，簽約日不算。
• 同順位比設籍先後：符合資格的學童之間，依設籍先後排序，越晚遷入越後面。
• 賣方戶籍要寫進契約：賣方或其家人的戶籍若留在原址，可能形成「一址二戶」，契約要約定遷出期限與未遷出的處理。

臺北市額滿學校怎麼排序

國小：依《臺北市公立國民小學新生分發及入學辦法》

依臺北市公立國民小學新生分發及入學辦法（110 年 10 月 22 日修正）：

「二親等內直系血親尊親屬」包括父母與祖父母、外祖父母，所以權狀登記在祖父母名下也可以，但學童仍要與父母同址共同設籍。

國中：要件更早

依臺北市公立國民中學及高級中學附設國中部新生分發及入學辦法第 6 條，額滿國中的優先分發，要求學生入學前一年 12 月 31 日前已設籍學區內，且二親等內直系血親或監護人於同日前持有同址房屋所有權狀（以登記日期為準）；或連續租屋居住學區內 6 年以上並經公證。另要提供水電費收據及當年 5 月份戶籍謄本證明居住事實。

教育局 115 年 3 月 28 日新聞稿公告的 115 學年度額滿國中名單，包括仁愛國中、金華國中、和平高中國中部、師大附中國中部等校（名單見臺北市政府教育局公告，查證日 2026-11-07）。

時間怎麼倒推

以 116 學年度（2027 年 9 月入學）國小新生為例，依上述辦法推算：

實際日程以教育局當年度公告為準。要注意兩點：

1. 所有權以登記為準：依民法第 758 條，不動產物權依法律行為取得者，非經登記不生效力。12 月才簽約，若過戶來不及在年底前完成，就趕不上隔年的自有房屋路線。
2. 設籍越早越前面：需審查學校是比設籍先後。同樣符合資格，早一個月遷入就排在前面。教育局每年也會公告各額滿學校學童的設籍日（115 學年度進度表列在 5 月 8 日）。

戶籍登記怎麼辦

• 去哪辦：遷入地戶政事務所。
• 帶什麼：戶政事務所受理時應查驗國民身分證及戶口名簿正本（戶籍法施行細則第 21 條）；單獨立戶者另應提出證明文件正本（同細則第 13 條第 10 款）。證明文件的種類與費用，出發前先向戶政事務所確認。

交屋與賣方戶籍：契約怎麼寫

為什麼賣方戶籍很重要

賣方或其家人的戶籍若交屋後仍留在原址，同一地址會有兩個戶。教育局 115 學年度國小一覽表備註說明，「不需審查」學校的學童可順利分發，但排除「寄居或一址二戶」的情形；工作進度表也列有區公所寄發「一址二戶通知單及切結書」的程序。也就是說，原址殘留的戶籍會讓審查多一道程序。

內政部「成屋買賣契約書範本」（112 年 6 月版）第九條交屋條款已有寫法：賣方應於交屋前將原設籍於本買賣標的之戶籍、公司登記、營利事業登記、營業情形等全部遷離；倘未如期遷離致買方受有損害者，賣方負損害賠償責任（範本見新北市政府地政局轉載，查證日 2026-11-07）。

學區房建議加強的條款

保留尾款的做法，可搭配履約保證專戶的撥款條件，參考履約保證專戶怎麼撥款；簽約到交屋的整體流程見交易流程說明。

賣方遲遲不遷出怎麼辦

依戶籍法第 50 條，全戶遷離戶籍地、未於法定期間申請遷徙登記且無法催告時，經房屋所有權人申請，戶政事務所得將其全戶戶籍暫遷至該戶政事務所。這條只適用「全戶已搬走」的情形，處理也需要時間，所以還是以契約約定在交屋前遷出為主。

常見誤區

• 只遷戶籍、不住：辦法要求「居住事實」，額滿審查會看水電費等證明。依戶籍法第 76 條，故意為不實申請者處新臺幣 3,000 元以上 9,000 元以下罰鍰。
• 以簽約日當作取得權狀日：所有權以登記完成為準，年底前簽約不等於年底前取得。
• 以為門牌在學區就好：學區依里鄰劃分，且每年會檢討調整（115 學年度進度表訂 1 月 30 日前確定學區），買前查當年度教育局學區一覽表。
• 忽略同址兩戶：賣方家人戶籍未遷，可能讓審查多一關。
• 買都更、危老中的房子：辦法第 13 條第 11 款對經核定的都更事業計畫、核准的危老重建計畫範圍另有分發規定，要另外確認；進度怎麼查見大安區都更與危老進度怎麼查。

小結

1. 國小額滿學校要同時滿足：入學前一年 12 月 31 日前取得所有權、3 月 20 日基準日前同址共同設籍、有居住事實。
2. 國中要件更早：入學前一年 12 月 31 日前就要設籍並持有權狀。
3. 所有權以登記完成為準，契約要寫明過戶期限。
4. 賣方及原址設籍人口交屋前全部遷出，並約定未遷出的處理方式。
5. 學區與額滿名單每年公告，以教育局當年度資料為準；簽約前文件可用簽約前檢核表逐項核對。

本文為一般性說明，入學資格以教育局及學校當年度審查為準，個案情形請另行諮詢。