大安區老屋換屋：都更與危老進度怎麼查

大安區的老公寓、老華廈，看屋時常聽到「這棟在談都更」「已經有建商來談危老」。這句話可能代表已經核定的計畫，也可能只是一次說明會。進度不同，對價格、交屋、能不能過戶的影響差很多。

本文寫給兩種讀者：準備在大安區買老屋的買方，以及手上有老屋、想賣掉換屋的屋主。重點是用官方資料查到案件走到哪一步，再決定出價與契約怎麼寫。

先講結論

• 先分清楚是都更還是危老：兩套制度的法源、同意門檻、查詢管道都不同。
• 都更查臺北市都市更新處：「更新審議辦理情形」可依行政區查案件與目前辦理情形。
• 危老查臺北市建築管理工程處：「危老重建計畫審查」頁有核准案件一覽表，列行政區、地段地號、核准日期與備註。
• 進度越後面，對交易的限制越多：權利變換計畫核定後，主管機關可公告禁止移轉；這時候買賣可能無法過戶。
• 口頭說法不算數：同意書、合建契約、信託契約的影本，簽約前請賣方提供並寫進契約。

都更和危老差在哪

條文依據：

• 都更同意比率規定在都市更新條例第 37 條：公開評選或已劃定之更新地區門檻較低；未經劃定、自行劃定更新單元者（第 23 條），須人數及土地、樓地板面積均超過五分之四同意。
• 危老全體同意與申請期限規定在都市危險及老舊建築物加速重建條例第 5 條；適用對象依同條例第 3 條，限都市計畫範圍內的合法建築物，屋齡 30 年以上者還要有結構安全性能評估結果。

簡單說：都更是「多數決」，少數不同意的住戶也可能被納入；危老是「一戶不同意就卡住」。看屋時聽到的進度，要先問是哪一種。

都更進度怎麼查

步驟一：查案件是否存在

1. 到臺北市都市更新處「更新審議辦理情形」，切換到「大安區」分頁；
2. 用案名中的地段、小段、地號比對（案名格式多為「擬訂臺北市大安區○○段○小段○地號等○筆土地都市更新事業計畫案」）；
3. 物件的地號，看土地登記謄本標示部，謄本怎麼看可參考謄本三個部分。

另可使用都市更新處的都市更新雲端查詢系統，提供更新單元、案件進度與審議地圖查詢（查證日 2026-10-17）。

步驟二：看「目前辦理情形」走到哪

頁面上每個案件會標示階段與狀態，常見寫法如下：

各階段的法律依據：

• 事業概要：都市更新條例第 22 條，須超過二分之一同意；第 74 條規定，逾期未報核事業計畫者，事業概要失其效力。
• 公開展覽：同條例第 32 條，事業計畫送審前公開展覽 30 日並舉辦公聽會，主管機關會通知更新單元內所有權人。
• 聽證：同條例第 33 條，核定前原則上要舉行聽證。
• 同意可撤銷的時點：同條例第 37 條，同意比率以公開展覽期滿時為準；公開展覽計畫所載分配比率低於簽同意書時者，所有權人得在期滿前撤銷同意。

步驟三：看會議紀錄與計畫書

都市更新處網站另有「審議會議程及紀錄」「公開展覽及公辦公聽會」「聽證公告」「核定案」等專區。買方要找的是：

• 更新後分配：原屋主能分回多少、要不要找補差額；
• 實施進度：都市更新條例第 36 條規定事業計畫要表明實施進度、財務計畫與實施風險控管方案；
• 爭議：會議紀錄裡有沒有住戶陳情、不同意戶。

危老進度怎麼查

核准案件一覽表

臺北市建築管理工程處「危老重建計畫審查」頁面提供「核准案件一覽表」，資料統計至 2026 年 9 月 30 日，臺北市已核准 1,088 案，其中大安區 126 案（依一覽表逐列統計，查證日 2026-10-17）。

一覽表欄位包括：基地面積、行政區、地段地號、門牌路段、核准日期、容積獎勵項目，部分案件在備註註明「失其效力」。買方可用地號比對，看物件所在基地是否已核准。

核准之後還要看什麼

依都市危險及老舊建築物加速重建條例施行細則：

• 第 6 條：主管機關自受理申請之日起 30 日內完成審核，情形特殊得延長一次 30 日；
• 第 7 條：起造人應自核准重建之次日起 180 日內申請建造執照，屆期未申請者原核准失其效力；經同意得延長一次 180 日。

所以「危老已核准」還不夠，要再看後續有沒有申請建照。建照申請情形可到建築管理工程處網站的「執照申請案件查詢」查詢。

一覽表上查不到的情況

• 還在談、還沒送件：屋主可能已收到建商或推動師的說明，但還沒取得全體同意；
• 只做過耐震評估：評估結果符合危老條件，只代表「可以申請」，不代表其他住戶都同意；
• 已送件審查中：一覽表只列核准案。

這些情況都要請賣方提供書面資料，不能只聽「已經在跑了」。

進度對買賣的影響

買方：哪些階段可能影響過戶

依都市更新條例第 54 條，禁止移轉期間簽下的買賣，可能無法辦理過戶。進入權利變換階段的物件，簽約前要先確認有沒有禁止移轉公告。

另外，都市更新條例第 64 條規定，權利變換時以登記名義人參與權利變換計畫並辦理囑託登記。買方在計畫進行中取得產權，要確認實施者知道所有權人已變更，避免後續通知、分配聯繫不到。

換屋賣方：要先揭露什麼

大安區屋主想先賣老屋、再換電梯大樓時，常見的情況是已經簽過都更同意書或危老同意書。賣方要準備：

• 已簽的同意書、合建契約、信託契約影本；
• 實施者或起造人名稱、目前階段；
• 是否收過任何款項（例如租金補貼、簽約金）。

這些文件是否隨買賣移轉給買方、對買方有沒有拘束力，要看文件內容與個案情形；交易雙方應在契約中寫明處理方式。

契約怎麼寫

• 陳述事項：賣方說明是否簽過都更或危老相關文件，並附影本；
• 查詢結果：雙方確認簽約日的官方查詢結果（截圖附在契約後）；
• 禁止移轉的處理：若交屋前遇到禁止移轉公告，雙方怎麼處理（解約、價金返還、期限延長）；
• 權利轉讓：賣方已簽的文件，買方要不要承受；若要承受，請實施者出具書面確認。

簽約流程與時程可對照交易流程說明，簽約前文件核對可使用簽約前檢核表。

常見誤區

• 「已經在談都更」就等於快要重建：查詢頁面上有不少案件是「事業概要業已失效」「實施者自行撤回」。
• 「危老已核准」就一定會蓋：核准後 180 日內要申請建照，一覽表上也有註明「失其效力」的案件。
• 把重建後分回坪數算進出價：分配要等權利變換計畫或合建契約確定，出價應以現況為基礎。
• 以為都更一定要全體同意：都更依同意比率報核，危老才須全體同意；兩者不同。
• 只看建商說明會資料：說明會資料不是主管機關核定的計畫，要以官方查詢與核定文件為準。

屋況方面，大安區老公寓同樣要查輻射、海砂、增建與管線，可參考老公寓買前五查。

小結

1. 先分清楚都更（多數決、都市更新處）與危老（全體同意、建築管理工程處）。
2. 用地號到官方網站查案件，看「目前辦理情形」或核准案件一覽表。
3. 權利變換計畫核定後可能公告禁止移轉，簽約前先確認。
4. 危老核准後還要看是否在期限內申請建照。
5. 同意書、合建契約等文件請賣方提供影本，處理方式寫進契約；出價以現況為基礎。

本文為一般性說明，個案情形請另行諮詢。