中山區老公寓買前五查：輻射、海砂、危老、增建、管線

台北市中山區巷弄裡，有不少屋齡 40 年以上、沒有電梯的四、五層公寓。總價相對親民、地段成熟，也有買方看中未來重建的可能。但這類物件的風險多半藏在看不到的地方：鋼筋、混凝土、頂樓與一樓的增建、牆裡的老管線。

本文寫給準備在中山區買老公寓的買方，整理買前五項檢查的順序：先排除會讓交易失去意義的結構問題，再確認產權與重建條件，最後才是修繕成本。

先講結論

• 順序很重要：輻射、海砂是「有問題就可能不買」的項目，放最前面；危老、增建影響產權與未來處分；管線影響的是預算。
• 輻射：建物若在主管機關公告的「有遭受放射性污染之虞」清冊上，移轉時依法要出示輻射偵測證明。
• 海砂：臺北市有專門的自治條例，經鑑定須拆除重建的建物會被列管、命停止使用。
• 危老：屋齡 30 年以上不等於能危老重建，還要結構評估結果與全體所有權人同意。
• 增建、管線：頂加、一樓外推不在權狀面積內；老管線換新的費用，要在出價前就估進去。

第一查：輻射屋

依游離輻射防護法第 25 條，建築物有遭受放射性污染之虞者，移轉應出示輻射偵測證明；這類建築物由主管機關每年及視實際狀況公告。

核能安全委員會 2026 年 3 月的資料說明：歷年偵檢確定的放射性污染建築物共 190 起次、1,670 戶；「有遭受放射性污染之虞」的建築物，已由公告時的 2,930 戶減少到 2024 年 10 月的 25 戶（查證日期 2026-10-05）。

買方實務做法：

1. 拿到地址後，比對核安會公告的清冊與列管資料，並看建物現況確認書中輻射屋相關欄位的記載；
2. 看建物的使用執照核發年份，1980 年代前後興建的建物特別留意；
3. 清冊上查不到，不代表做過實測；有疑慮時，可在契約約定由專業單位實地偵測，並寫明結果不合格的處理方式。

依《放射性污染建築物事件防範及處理辦法》，年劑量達一定程度的污染建築物，有健康檢查、收購、救濟金、改善補助、房屋稅減免等措施；這些是事後處理機制，對買方來說，交易前就查清楚還是比較單純。

第二查：海砂屋（高氯離子混凝土）

臺北市訂有《臺北市高氯離子混凝土建築物善後處理自治條例》（2023 年 7 月 19 日修正），重點如下：

另外，內政部修正《成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》的建物現況確認書，自 2026 年 4 月 1 日起，海砂屋檢測改以「硬固混凝土中最大水溶性氯離子含量」為標準（行政院 2025 年 12 月 19 日新聞稿，查證日期 2026-10-05）。

買方要做的事：

• 看建物現況確認書，賣方是否做過氯離子檢測、結果與檢測日期；
• 沒做過的，約定簽約後一定期限內鑽心取樣送驗，費用誰出、要不要管委會或其他住戶同意，事先講好；
• 約定檢測超過標準時，買方可解約並返還已付價金。

第三查：危老重建條件

很多人買中山區老公寓，是看上「以後可以危老」。依都市危險及老舊建築物加速重建條例第 3 條，適用對象是都市計畫範圍內的合法建築物，且須符合下列情形之一：

1. 經主管機關通知限期拆除、逕予強制拆除，或評估有危險之虞應限期補強或拆除；
2. 結構安全性能評估結果未達最低等級；
3. 屋齡 30 年以上，結構安全性能評估的耐震能力未達一定標準，且改善不具效益或未設置昇降設備。

三個實務重點：

• 要有評估報告：沒電梯的老公寓常被認為「很有機會」，但仍要經結構安全性能評估。
• 要全體同意：同條例第 5 條規定，重建計畫須取得範圍內全體土地及合法建築物所有權人同意；一戶不同意就卡住。
• 有申請期限：同條規定重建計畫申請期限至民國 116 年 5 月 31 日（2027 年 5 月 31 日），以查證日的現行條文為準。

容積獎勵依第 6 條，獎勵後容積不得超過基準容積 1.3 倍或原建築容積 1.15 倍。能分回多少坪，要看建商條件與各戶持分，看屋時聽到的「一坪換一坪」只是說法，不是法律上的承諾。重建的可能性可以列入考量，但不宜當成出價的前提。

第四查：頂加與一樓增建

老公寓常見頂樓加蓋、一樓前後院外推、陽台外推。這些部分通常沒有登記在建物謄本與權狀上，買方要注意：

• 面積：價金是不是把增建面積也算進去？出價應以登記面積為基礎，增建部分另外評估。
• 拆除風險：增建可能被認定為違章建築，有被查報拆除的可能；詳細可參考違章建築專欄。
• 與危老的關係：危老條例適用的是合法建築物，增建部分不是重建談判的籌碼。
• 使用爭議：頂加若占用屋頂平台等共用部分，可能和其他住戶有使用上的爭議。

請賣方在建物現況確認書與契約中說明增建的位置、範圍與現況，並寫明價金是否包含增建部分。

第五查：給排水、電線與瓦斯管線

前四查處理的是「能不能買」，第五查處理的是「要花多少錢」。40 年以上公寓的管線多半沒有全面更新過，看屋時要問清楚：

依民法第 354 條，賣方對交屋時存在的瑕疵負擔保責任；但民法第 356 條也要求買方受領後從速檢查、發現瑕疵即時通知。交屋時逐項開水、開電測試並留紀錄，比事後爭執容易得多。

常見誤區

• 「屋主說住了幾十年都沒事」：海砂、輻射問題不一定看得出來，要看檢測報告。
• 「沒電梯就一定能危老」：還要結構評估結果與全體同意，也有申請期限。
• 「頂加也算坪數」：未登記的增建不在權狀上，面積與拆除風險要另外評估。
• 「先買再說，有問題再找賣方」：檢測時點、費用與不合格的處理方式，簽約前寫進契約最單純。

小結

1. 檢查順序：輻射、海砂 → 危老、增建 → 管線。
2. 輻射查公告清冊並約定偵測；海砂看氯離子檢測報告與臺北市列管情形。
3. 危老要有結構評估、全體同意，並留意申請期限。
4. 增建以登記面積為出價基礎，增建部分另外評估風險。
5. 管線換新費用出價前先估，交屋時逐項測試。

簽約前的文件核對可搭配簽約前檢核表逐項確認，中山區的在售物件可到物件列表查看。本文為一般性說明，個案情形請另行諮詢。