謄本怎麼看：標示部、所有權部、他項權利部

買房前，仲介或地政士多半會給買方一疊「土地登記謄本」和「建物登記謄本」。很多人只看所有權人名字對不對就翻過去，但房子有沒有被設定高額抵押、有沒有被查封、屋主是不是全部持有，都寫在這幾頁裡。

本文寫給第一次看謄本的買方：先分清楚謄本的種類，再依「標示部、所有權部、他項權利部」三個部分，逐欄說明要看什麼、哪些記載是警訊、簽約時怎麼寫進契約。

先講結論

三部分各管一件事：標示部看「這是什麼樣的不動產」，所有權部看「誰的、持有多少、怎麼來的」，他項權利部看「上面背了什麼負擔」。
土地、建物要分開看：一戶公寓通常有一份建物謄本，加上一筆或多筆土地謄本；每一份都有三個部分。
第一類資料最完整，但不是任何人都能申請；一般人可申請的是隱匿部分個資的第二類。
限制登記（查封、假扣押、假處分、預告登記等）是最需要停下來的警訊，看到就先釐清，再談價格。
謄本只反映登記：未登記的增建、租約、占用，不會出現在謄本上，要另外確認。

先搞懂：謄本是什麼、第一類和第二類差在哪

依土地登記規則第 16 條，登記簿用紙分為標示部、所有權部及他項權利部，依次排列。謄本就是登記簿內容的影本，所以閱讀順序也一樣。

謄本資料的分類，依同規則第 24 條之 1：

類別	內容	誰可以申請
第一類	顯示登記名義人全部登記資料	登記名義人或其他依法令得申請者
第二類	隱匿出生日期、部分姓名、部分統一編號、債務人及債務額比例、設定義務人等；但限制登記、非自然人的姓名及統一編號不隱匿	任何人
第三類	隱匿統一編號、出生日期	登記名義人、具法律上通知義務或權利義務得喪變更關係的利害關係人

對買方的實務意義：

買方自己能調的通常是第二類。查封、假扣押等限制登記不會被隱匿，所以第二類就看得到最關鍵的警訊。
抵押權的債務人是誰、屋主的完整身分資料，第二類看不到。需要核對時，可請賣方提供第一類謄本，或由賣方委託代理人申請。
看日期：謄本右上方有列印時間。拿到的謄本若是幾週前的，簽約前應再調一次最新的；過戶前、交屋前也建議再確認。

標示部：這是什麼樣的不動產

建物謄本的標示部

欄位	看什麼
建物門牌、坐落地號	和現場門牌、土地謄本的地號是否對得上
主要用途	住家用、商業用、工業用等；和實際打算的用途是否一致
主要建材、層數、層次	鋼筋混凝土造、總樓層、本戶所在樓層
總面積、附屬建物	主建物面積、陽台、雨遮等分別列出
共有部分	公設所在的建號、面積與本戶權利範圍
建築完成日期	屋齡的依據

土地謄本的標示部

欄位	看什麼
地號、面積	本戶分到的土地要再乘上所有權部的權利範圍
使用分區、編定	非都市土地會記載；都市土地常空白，需另查都市計畫使用分區
公告土地現值	計算土地增值稅的基礎之一，稅額可用稅費試算估算
地上建物建號	和建物謄本是否互相對應

常見問題：頂樓加蓋、一樓外推、陽台外推等增建，通常不在建物標示部的面積裡。看屋時看到的空間比謄本多，差額就是未登記的部分，相關風險可參考違章建築專欄。

所有權部：誰的、持有多少、怎麼來的

欄位	看什麼	警訊
所有權人	是否就是和買方簽約的人	名字對不上，就要確認代理權限或是否有其他共有人
權利範圍	「全部」或幾分之幾	不是全部，代表有共有人
登記日期	屋主什麼時候取得	取得時間很短
登記原因	買賣、繼承、贈與、拍賣、信託、判決等	原因特殊時，要了解背後狀況
其他登記事項	各種註記	限制登記、信託等註記

三個要停下來問的狀況

權利範圍不是全部：建物或土地有共有人時，買方買的可能只是一部分持分，或需要其他共有人配合。共有不動產的處分與優先購買，可參考共有人優先購買權。
登記原因與日期特殊：例如取得不久就出售、或以贈與、拍賣、信託取得。不一定有問題，但要問清楚來龍去脈；信託登記的不動產，處分權限要看信託契約的約定。
有限制登記：依土地登記規則第 136 條，限制登記是限制登記名義人處分其土地權利所為的登記，包括預告登記、查封、假扣押、假處分、破產登記等。

其中預告登記要特別留意。依土地法第 79 條之 1，預告登記未塗銷前，登記名義人就土地所為的處分，對所登記的請求權有妨礙者無效。換句話說，賣方雖然還是登記名義人，但已經對別人承諾過什麼，買方要先弄清楚。

他項權利部：上面背了什麼負擔

最常見的是抵押權，尤其是銀行設定的最高限額抵押權。

欄位	看什麼
權利種類	抵押權、最高限額抵押權、地上權等
權利人	銀行、公司或個人
擔保債權總金額	最高限額抵押權的上限，不等於目前實際欠款
存續期間、清償日期	設定的期間
債務人、設定義務人	借錢的人和提供擔保的人可能不同（第二類謄本會隱匿）
共同擔保地號、建號	同一筆抵押是否同時押在土地與建物上

怎麼解讀抵押權

設定金額不是欠款金額：依民法第 881 條之 1，最高限額抵押權擔保的是一定範圍內的不特定債權；同法第 881 條之 2 規定只能在最高限額範圍內行使權利。銀行常以貸款金額的一定比例設定，實際欠款要請賣方提供銀行的清償證明或餘額證明。
抵押權人是個人或非金融機構：不一定代表有問題，但民間借款的情形較複雜，要問清楚借款內容與能否如期塗銷。
設定筆數多、順位多：表示同一戶被重複擔保，總欠款可能接近甚至超過價金，交易的安排要更謹慎。

抵押權本身不影響賣方出售，但買方要確保過戶時抵押權會被塗銷。相關概念可參考房屋抵押權專欄。

為什麼謄本要這麼仔細看

依民法第 759 條之 1，不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利；因信賴登記的善意第三人，依法律行為完成物權變動登記後，效力不因原登記不實而受影響。

登記是買方判斷「向誰買、能不能買」的主要依據，也代表買方應該把謄本上看得到的事項看清楚。謄本上已經記載的抵押、查封，事後很難主張不知道。

契約怎麼處理

謄本上的狀況	契約可以怎麼寫
有銀行抵押權	約定以買方價金代償，賣方在過戶時或約定期限內塗銷；未塗銷前價金不撥付給賣方
有民間抵押權	簽約前請賣方說明債務內容；約定塗銷期限與未塗銷時可解約、返還已付價金
有查封、假扣押、假處分	原則上先處理完再談；若仍要簽，約定塗銷前不付款、逾期可解約
有預告登記	確認請求權人是誰、內容為何，並取得塗銷的安排
權利範圍非全部	確認買賣標的是全部或持分，其他共有人是否同意

另外建議：

價金透過履約保證專戶支付，依過戶、塗銷的進度撥款；
約定賣方在交屋前不得新增任何設定或限制登記，違反時的處理方式寫清楚；
用印、完稅、過戶前各調一次最新謄本核對。

簽約前的文件清單，可搭配簽約前檢核表逐項確認；整體流程可參考交易流程。

常見誤區

「仲介給的謄本就夠了」：要看列印日期；簽約前、過戶前都應該重新調閱。
「抵押設定 1,200 萬，代表屋主欠 1,200 萬」：最高限額只是上限，實際欠款要看銀行證明。
「只看建物謄本」：土地謄本也有自己的抵押、限制登記和共有人，兩者都要看。
「謄本乾淨就沒問題」：租約、占用、增建、漏水、海砂、輻射等不會出現在謄本上，要另外確認。
「第二類謄本看不到東西」：債務人等資料被隱匿，但查封、假扣押等限制登記照樣顯示。

小結

謄本分標示部、所有權部、他項權利部；土地與建物各有一份，都要看。
標示部對照現場與面積；所有權部看所有權人、權利範圍、登記原因與限制登記。
他項權利部看抵押權人與金額，最高限額不等於實際欠款。
限制登記與預告登記是最需要先釐清的警訊。
塗銷時點、撥款條件、違約處理寫進契約，並在每個關鍵節點重新調閱謄本。

本文為一般性說明，個案情形請另行諮詢。