斡旋金和要約書差在哪？出價前要先選對

看中一間房子、價格還想再談，仲介通常會請買方「出價」。出價有兩種方式：付一筆斡旋金，或簽一份要約書。兩者都會把買方的條件送到賣方面前，但要不要先付錢、賣方點頭後買方要負什麼責任、想反悔時怎麼撤回，都不一樣。

本文寫給準備透過仲介出價的買方：出價前先弄清楚兩種方式的差別，再依自己的情況選擇。完整買賣步驟可對照交易流程的「買方出價」一節。

先講結論

• 兩種方式由買方選擇。公平交易委員會的規範說明要求仲介在收斡旋金前，以書面告知兩者的區別，並告知買方可以改用內政部版要約書。
• 要約書不用先付錢；斡旋金要先交一筆錢給仲介。
• 賣方同意並送達買方後，兩者都會讓買方受拘束，不能再隨意反悔，接下來就是協商並簽訂買賣契約。
• 撤回要趁賣方承諾送達之前，而且要用書面、留下證據。要約書的撤回方式範本寫得很清楚；斡旋金能不能撤回、怎麼撤回，要看斡旋金契約的約定。
• 出價單上寫的不只是價格，車位、家具、交屋時間、貸款條件都要一起寫進去。

斡旋金與要約書：一張表看差別

兩者的名詞，公平交易委員會在《公平交易委員會對於不動產經紀業之規範說明》第二點有定義：

• 要約書：載明購買意思、由仲介向賣方提出價款與付款條件等要約條件的書面，買方不預先交付一定金錢給仲介。
• 斡旋金：買方交付一定金錢給仲介，委託仲介代為向賣方協議交易。

同一份規範說明第九點規定：仲介在向買方收取斡旋金前，若沒有以書面告知「斡旋金契約與內政部版要約書的區別及替代關係」以及「買方可以選擇其中一種」，可能違反公平交易法第 25 條。所以買方在仲介店頭被要求出價時，應該會看到一張勾選表，讓買方自己選。

出價的法律效果：賣方點頭，就不是只有「談談看」

不論用哪一種方式，出價在法律上都是買方向賣方提出的要約。依民法第 154 條第 1 項，要約人因要約而受拘束。實務上要注意的是三個時點：

1. 要約期限

要約書範本第七條要買方寫明「要約期間至某年某月某日某時止」。依民法第 158 條，要約定有承諾期限的，賣方沒有在期限內承諾，要約就失去拘束力。期限寫太長，買方等於長期被綁住；寫太短，賣方可能來不及考慮，可依賣方聯絡的難易決定。

2. 賣方承諾並送達

要約書範本第三條：要約書經賣方親自記明承諾時間並簽章、送達買方時，雙方就要負擔簽立買賣契約的義務。範本的「要約書簽約注意事項」也說明，要約書的性質是預約，承諾送達後預約成立生效，除了買賣契約內容無法合意以外，雙方要履行簽約義務。

範本第五條另約定，承諾送達後一定日數內，雙方要就稅費負擔、地政士、付款條件、貸款、交屋等事項協商並簽訂買賣契約。日數由雙方在要約書上填寫。

3. 賣方還價

賣方如果改了價格或條件才簽名，依民法第 160 條第 2 項，屬於拒絕原要約而提出新要約；要約書範本第三條也是同樣的設計。這時換買方決定要不要接受，買方簽名並送達賣方後才成立。

想撤回出價：方式與時點

要約書

要約書範本第四條：

1. 買方在要約期限內有撤回權；但賣方已承諾、且經仲介把承諾送達買方的，就不能撤回。
2. 撤回要用郵局存證信函送達，或以書面親自送達賣方，或送達到要約書末頁記載的仲介公司地址，才發生撤回效力。

重點在「誰先到」。打電話給仲介說「不買了」，事後很難證明時間點；用書面送達並保留收件證明，才有依據。

斡旋金

斡旋金沒有統一範本，撤回條件、退款期限、賣方承諾後斡旋金怎麼處理，全看各家的斡旋金契約。簽之前至少確認：

• 賣方承諾前，買方能不能撤回、要用什麼方式通知；
• 賣方沒有同意時，斡旋金多久內退還、退到哪裡；
• 賣方同意後，斡旋金是否轉為定金、何時交給賣方；
• 賣方同意後買方不簽約，斡旋金怎麼處理。

如果契約約定斡旋金在賣方同意後轉為定金，之後因可歸責於買方的事由無法履約，依民法第 249 條第 2 款，除當事人另有約定外，定金不得請求返還。這也是斡旋金出價前要特別想清楚的地方。

出價前的準備清單

依內政部不動產委託銷售契約書範本，買方簽立要約書後，仲介應在 24 小時內把要約書轉交賣方，不得隱瞞或扣留。

另外，消費者保護法第 11 條之 1 規定，定型化契約訂立前要給消費者合理審閱期間。要約書範本的注意事項也說明，要約書屬於定型化契約，審閱期的目的是讓買方在簽之前充分了解出售條件與不動產說明書。

常見誤區

• 「先付斡旋金，代表比較有誠意，賣方比較會考慮」：法律上兩者都是要約，賣方是否同意看的是條件，不是出價方式。
• 「還沒簽買賣契約，隨時都可以反悔」：賣方承諾送達後，買方已經負有簽約義務；用斡旋金的，還可能涉及定金的處理。
• 「口頭跟仲介說撤回就好」：要約書範本要求以存證信函或書面送達；斡旋金也應依契約約定的方式通知，並保留證據。
• 「出價單只寫價格就好」：車位、家具家電、交屋日、貸款不足怎麼辦，出價時沒寫，賣方承諾後再談，買方的籌碼就小很多。
• 「要約期限隨便填」：期限決定買方被綁多久，也決定賣方要在多久內回覆，要具體寫到日期與時間。

小結

1. 斡旋金要先付錢，要約書不用；兩者由買方選擇，仲介收斡旋金前應以書面告知。
2. 賣方承諾並送達後，買方就負有協商並簽訂買賣契約的義務。
3. 要撤回，要在承諾送達前，用書面方式送達並留下證據。
4. 斡旋金的撤回、退款、轉定金與違約處理，簽前逐條看清楚契約。
5. 價格以外的條件與要約期限，一次寫進出價文件。

出價後到簽約前要核對的事項，可以搭配簽約前檢核表逐項確認。本文為一般性說明，個案情形請另行諮詢。