簽約前要準備哪些文件：買方與賣方清單

出價被接受、價格談定之後，下一步是簽買賣契約。簽約當天如果少帶一樣東西，輕則改期，重則簽錯人、簽錯物件。本文寫給準備簽約的買方與賣方：把當天要帶的文件分成兩份清單，再整理特殊身分要多準備什麼、現場要核對什麼，以及簽約後到用印前還要補的文件。

出價到契約成立的過程，可以先看賣方接受出價後，買賣契約什麼時候成立；完整步驟對照交易流程。

先講結論

簽約當天的核心是「確認人」與「確認物」：用身分證確認簽約的人就是權狀、謄本上的所有權人；用權狀與最新謄本確認買的就是這間房子。
買方最少帶身分證、印章與簽約款；賣方最少帶身分證、印章與權狀（或至少可供核對的資料）。
印鑑證明、印鑑章通常不是簽約當天，而是「用印（備證）」階段要交；但賣方最好簽約前就確認自己辦得出來。
代理人、共有、未成年人、受監護宣告的人，要另外準備授權書或法定程序文件，事前沒處理好，簽了也可能有效力問題。
契約要有審閱期：內政部成屋買賣契約應記載事項定的是至少 5 日，簽約前先拿到草稿看。

簽約在整個流程的位置

依內政部公告的成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第四點，價款通常分四期付：

期別	什麼時候付	對應的文件動作
簽約款	簽約同時支付（包括已收的定金）	雙方簽訂買賣契約
備證款	賣方備齊所有權移轉登記應備文件時	雙方用印、交付過戶文件
完稅款	土地增值稅、契稅稅單核下後	雙方繳稅
交屋款	過戶後或貸款撥付時	點交房屋

同一份應記載事項第八點規定，雙方應在備證款付款同時，把所有權移轉登記要用的文件備齊並加蓋印章，交給受託的地政士（或約定的人）辦理。也就是說，簽約當天重點是「簽得對」，過戶要用的整套文件，可以在下一階段補齊。

這份應記載事項是規範企業經營者使用的定型化契約；個人之間經仲介成交的契約不一定直接適用，但條款架構可以拿來檢查契約有沒有漏寫。

買方簽約清單

文件／物品	用途	備註
國民身分證正本	確認身分、填寫契約當事人資料	應記載事項第十四點要求契約記載姓名、身分證統一編號、戶籍與通訊地址、電話
印章	在契約上蓋章	依民法第 3 條，親自簽名即可，蓋章與簽名效力相同；多數現場簽名與蓋章並用
簽約款	支付第一期價款	先確認匯入履約保證專戶或約定帳戶，不要直接交現金給個人
出價時的要約書或斡旋金收據	核對已付定金、扣抵簽約款	金額寫進契約「包括已收定金」
貸款規劃資料	確認預定貸款金額與付款期程對得上	貸款不足怎麼處理要在契約勾選
登記名義人資料	如要登記給第三人（例如家人）	應記載事項第八點：要提出以第三人為登記名義人聲明書

貸款要特別注意：應記載事項第六點把「貸款金額少於預定」分成不可歸責於雙方、可歸責於賣方、可歸責於買方三種情形，各有處理方式。買方簽約前最好已經向銀行初步詢問可貸成數，再決定契約上預定貸款寫多少。

賣方簽約清單

文件／物品	用途	備註
國民身分證正本	確認是登記名義人本人	與謄本所有權部的姓名、統一編號核對
印章	在契約上蓋章	簽約用一般印章即可；印鑑章留到用印階段
土地、建物所有權狀	核對標示、權利範圍	正本多半在備證時交地政士；簽約時至少要能核對
最近的地價稅、房屋稅單	核對稅籍、計算交屋日前後的分擔	應記載事項第九點：交屋日前由賣方、交屋日後由買方，按當年度日數比例負擔
原貸款資料	確認未償餘額、塗銷方式	應記載事項第五點要勾選原抵押權怎麼處理
使用執照、規約、停車位分管協議等	交屋時要交給買方	應記載事項第十點：賣方應在訂約時告知，交屋時一併交付
建物現況確認書	揭露增建、滲漏水、停車位等現況	應記載事項第二點附件一；最新版自 2026 年 4 月 1 日生效

權狀如果遺失，要先向地政事務所申請補給。依土地登記規則第 155 條，補給要經登記機關公告 30 日、期滿無人異議後才補發，所以賣方發現權狀找不到，應該在委託或出價階段就處理，不要等到簽約前一天。

特殊身分要多準備的文件

代理人代簽

賣方或買方本人無法到場、由他人代簽時，依民法第 531 條，處理的法律行為依法要用文字的，授與處理權也要用文字。不動產物權移轉依民法第 758 條第 2 項應以書面為之，所以代理人應該拿得出書面授權書。

項目	要確認什麼
授權書	授權範圍寫明「出售（或購買）某地號、建號不動產並簽訂買賣契約」，價格、收款方式是否授權
本人印鑑證明	授權書蓋本人印鑑章，附印鑑證明，方便核對真偽
代理人身分證	核對代理人就是授權書上的人
價金收款帳戶	價款應付到本人帳戶或履約保證專戶，不付給代理人個人

簽約時最好和本人通電話或視訊確認出售意願，並把確認的方式記在契約或備忘錄。

共有物件

房子登記給兩人以上共有時，全體共有人到場簽約最單純。若只有部分共有人同意，依土地法第 34 條之 1，處分共有不動產要有共有人過半數、且應有部分合計過半數同意（應有部分合計超過三分之二時，人數不計），並要事先以書面通知其他共有人。這類交易要另外準備同意人名冊、通知證明等文件，可參考本站共有房屋出售。

未成年人、受監護宣告的人

依民法第 12 條，滿 18 歲為成年。名下有房子的未成年人出售時，由父母擔任法定代理人；依民法第 1088 條第 2 項，父母非為子女利益不得處分子女的特有財產。賣方是未成年人時，要準備戶籍資料與法定代理人身分文件，並把價金用途說明清楚。
受監護宣告的人，依民法第 1101 條第 2 項，監護人代理購置或處分不動產，非經法院許可不生效力。簽約前應先取得法院許可裁定，或在契約中把「取得法院許可」寫成條件與期限。

已婚的屋主

依民法第 1018 條，夫或妻各自管理、使用、收益及處分自己的財產。房子登記在夫或妻一方名下時，原則上由登記名義人簽約即可，不需要另一方同意書。實務上家庭成員對出售有意見，常在交屋階段才浮現（例如家人仍住在屋內），簽約前先確認交屋時能否騰空，比多一張同意書更實際。

簽約當天要核對的事

人：身分證姓名、統一編號，和謄本所有權部一致；代理的，授權書、印鑑證明齊全。
物：權狀、謄本的地號、建號、門牌、面積、權利範圍，和契約第一頁一致；車位有沒有獨立權狀。謄本怎麼看，見謄本怎麼看：標示部、所有權部、他項權利部。
謄本是不是最新：簽約當天或前一天調閱，確認沒有新的查封、假扣押、預告登記。
不動產說明書：依不動產經紀業管理條例第 24 條，簽約時經紀人應交付不動產說明書並由買方簽章，說明書視為契約的一部分；簽名前要看過內容。
審閱期：應記載事項第一點，契約審閱期間至少 5 日；不得記載事項第六點，不得約定拋棄審閱期間。消費者保護法第 11 條之 1 也要求定型化契約訂立前給消費者合理審閱期間。
錢：四期價款金額、日期、匯入帳戶；原貸款怎麼清償塗銷。
稅費分擔：應記載事項第九點，契稅、印花稅、登記規費由買方負擔，土地增值稅由賣方負擔；雙方另有約定時要寫清楚。稅額可以先用稅費試算估算。
交屋條件：交屋日、戶籍與公司登記遷出、現況（家具、增建、滲漏水）都寫進契約或建物現況確認書。

簽約後到用印前要補的文件

誰	文件	依據／用途
賣方	印鑑章、印鑑證明	移轉登記時登記義務人原則上要親自到場核對身分（土地登記規則第 40 條）；檢附登記原因發生日期前一年以後核發的印鑑證明，可免親自到場（同規則第 41 條第 10 款）
賣方	權狀正本	申請登記應提出所有權狀（同規則第 34 條）
賣方	戶籍資料	申請土地增值稅自用住宅優惠稅率時使用，應記載事項附件四另行確認
買方	印章、身分證影本	登記申請書與公定契約用印
買方	貸款對保文件、撥款委託書	應記載事項第七點：交付完稅款前親自完成開戶、對保、用印

印鑑證明要向戶政事務所申請，賣方提前辦好，可以避免卡在用印日。

常見誤區

「簽約只要帶身分證就好，其他之後再說」：權狀、稅單、原貸款資料沒有先核對，簽約後才發現面積、權利範圍或貸款餘額不對，只能用補充協議處理。
「代理人有本人的身分證和印章，就能代簽」：身分證和印章可能被冒用；應該要求書面授權書並附印鑑證明，且價金只付到本人或專戶。
「仲介給的契約都一樣，不必審閱」：付款期程、貸款不足的處理、違約金、交屋日都是每案填寫的；拿到草稿後先看，也可以搭配簽約前檢核表逐項勾。
「夫妻一方名下的房子，要配偶同意書才能賣」：依民法第 1018 條原則上不用；但是否能如期騰空交屋，要另外確認。
「權狀遺失，簽約後再補就好」：補給要公告 30 日，可能讓整個過戶時程往後延。

小結

簽約當天核對「人」與「物」：身分證對謄本，權狀與最新謄本對契約。
買方帶身分證、印章、簽約款與出價文件；賣方帶身分證、印章、權狀、稅單與原貸款資料。
印鑑章、印鑑證明、權狀正本，通常在用印（備證）階段交給地政士。
代理、共有、未成年人、受監護宣告等情形，授權書或法定程序要在簽約前備妥。
契約審閱期至少 5 日，付款、稅費、交屋條件逐項寫清楚。

本文為一般性說明，個案情形請另行諮詢。