賣方接受出價後，買賣契約什麼時候成立？

買方出價後，仲介來電說「屋主同意了」，接下來常見的問題是：買賣是不是已經成立？現在還能不能反悔？屋主會不會又賣給出價更高的人？

答案取決於三件事：賣方的同意是什麼形式、同意什麼時候到達買方、雙方約定成立的是哪一種契約。本文寫給已經出價、或準備出價的買方與賣方，把「契約成立」拆成可以核對的時點。出價方式（斡旋金或要約書）的差別，請先看斡旋金和要約書差在哪；完整步驟可對照交易流程。

先講結論

• 契約成立看「意思一致」：依民法第 153 條與第 345 條第 2 項，雙方就房屋與價金互相同意，買賣契約即可成立；法律沒有要求一定要先簽正式契約書。
• 承諾要「到達」才生效：賣方在仲介店頭簽名，還不是終點；承諾送到買方（或依約定送達仲介）才發生效力。
• 用內政部版要約書出價，賣方承諾後成立的是「預約」：雙方負有協商並簽訂買賣契約（本約）的義務，而不是直接進入付款過戶。
• 賣方改了任何條件才簽，不算接受：依民法第 160 條第 2 項，這是拒絕原出價、提出新要約，換買方決定。
• 契約成立不等於房子已經是買方的：不動產所有權要完成登記才移轉。

契約成立的三個環節

1. 要約：買方的出價

出價就是要約。依民法第 154 條第 1 項，要約人因要約而受拘束；所以出價送出後，在有效期間內，賣方一旦承諾，買方就不能說「只是問問看」。

要約的拘束有期限：

實務上透過仲介出價，幾乎都是第三種。要約書範本要求寫到「年、月、日、時」，就是讓雙方都清楚拘束到什麼時候。

2. 承諾：賣方的同意

賣方的承諾要和出價內容完全一致。只要價格、付款方式、車位、交屋日、附贈設備任何一項被修改，依民法第 160 條第 2 項，就視為拒絕原要約而提出新要約。這時買方原本的出價已經不再拘束買方，換買方決定要不要接受賣方的新條件。

同一條第 1 項還規定，遲到的承諾原則上視為新要約。例如出價有效期間寫到週五晚上，賣方週六才簽名，原則上不會自動成立，買方可以重新決定。

3. 到達：承諾什麼時候生效

依民法第 95 條第 1 項，非對話的意思表示，以通知達到相對人時發生效力；對話的意思表示，依民法第 94 條，以相對人了解時發生效力。

買賣雙方通常不見面，賣方的承諾是透過仲介轉送，所以關鍵在「何時到達買方」。內政部要約書範本第三條也把成立時點寫成：賣方親自記明承諾時間並簽章，送達買方時，雙方負簽立本約的義務。

同一條第 95 條第 1 項但書規定，撤回的通知如果同時或先於原通知到達，原意思表示就不生效力；民法第 163 條也讓承諾的撤回準用要約撤回的規定。換句話說，買方要撤回出價、賣方要撤回承諾，都是在比「誰的通知先到」。

成立的是預約，還是買賣契約？

這是最容易混淆的地方。法律上有兩種可能：

依民法第 345 條第 2 項，當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。但雙方是否真的有「現在就成立買賣契約」的意思，要看文件怎麼寫。

• 內政部版要約書：範本的簽約注意事項明白說明，要約書性質為預約；範本第五條約定承諾送達後一定日數內，雙方要就稅費負擔、地政士、付款條件、貸款、交屋等事項協商並簽訂買賣契約。
• 斡旋金：沒有統一範本，要看斡旋金契約的文字。常見約定是賣方同意後斡旋金轉為定金，再約期簽約。
• 約定須用一定方式：依民法第 166 條，當事人約定契約須用一定方式（例如「以簽訂正式買賣契約書為準」）的，在該方式完成前，推定契約不成立。

實務見解一般認為，預約與本約的區分要看當事人的真意與文件整體內容，不是只看標題寫什麼。出價文件如果已經把價金、付款期程、交屋、稅費負擔都寫齊，又沒有「另訂買賣契約」的保留，就有被認定為買賣契約已成立的可能。所以出價前要先問清楚：這份文件簽下去，賣方承諾後成立的是什麼。

另外，民法第 166 條之 1 雖然規定負擔不動產物權移轉義務的契約應由公證人作成公證書，但依民法債編施行法第 36 條第 2 項但書，該條施行日期由行政院會同司法院另定；全國法規資料庫的條文附註至今仍記載施行日期另定。因此目前不動產買賣契約的成立，不以公證為要件。

常見情境：成立了沒有？

關於最後一項：民法第 248 條規定，一方由他方受有定金時，推定其契約成立。所以賣方收下斡旋金轉成的定金，或另外收了一筆定金，之後要主張「契約根本沒成立」，就要舉證推翻。

成立之後：還沒過戶，房子仍是賣方的

契約成立只代表雙方之間有了債的關係。依民法第 758 條，不動產物權依法律行為取得，非經登記不生效力，且該行為應以書面為之；民法第 348 條則規定，出賣人負交付其物並使買受人取得所有權的義務。

這代表從承諾送達到過戶完成之間，房屋在登記上仍是賣方的。買方實務上可以做的是：

1. 盡快簽本約：要約書約定的協商日數不要拖。
2. 付款走履約保證：簽約款、用印款、完稅款、交屋款依約進入履約保證專戶。
3. 簽約前再調一次謄本：確認出價時看到的權利狀態沒有變化，可搭配簽約前檢核表。

若賣方在這段期間又把房子賣給別人並先完成登記，買方原則上只能向賣方主張債務不履行責任，相關風險可參考一屋二賣。

談判破局，也可能有責任

契約還沒成立，不代表雙方可以任意行事。依民法第 245 條之 1，契約未成立時，為準備或商議訂約而對重要事項惡意隱匿或為不實說明，或有其他顯然違反誠實及信用方法的情形，對非因過失而信契約能成立致受損害的一方要負賠償責任；這個請求權二年間不行使而消滅。賣方隱瞞漏水、增建等重要事項，或買方明知不會買卻拖住賣方，都可能落入這條的討論範圍，但仍要依個案事實判斷。

常見誤區

• 「還沒簽正式契約書，就還沒成立」：契約成立看意思一致；出價文件與承諾送達後，至少可能已成立預約，甚至被認定為買賣契約。
• 「屋主簽名那一刻就成立」：承諾要到達買方才生效；在那之前，買方的書面撤回先到，仍有撤回空間。
• 「屋主說好但加了條件，也算答應」：任何變更都是新要約，原出價的拘束同時解除，買方可以重新評估。
• 「口頭說好就算數，不用留紀錄」：時點與內容都需要證據。電話、訊息的內容與時間要保存，關鍵的承諾與撤回仍以書面送達最穩妥。
• 「契約成立了，房子已經是買方的」：所有權要等移轉登記完成；在那之前的風險要靠履約保證與契約條款控管。

小結

1. 出價是要約，賣方照原條件同意是承諾，承諾到達買方時發生效力。
2. 賣方修改任何條件或逾期才同意，原則上都是新要約，換買方決定。
3. 內政部版要約書承諾後成立的是預約，雙方要在約定日數內協商並簽訂買賣契約。
4. 出價文件寫得越完整、又沒有「另訂契約」保留，越可能被認定買賣契約已成立，簽之前要先確認。
5. 契約成立後到過戶前，房屋仍登記在賣方名下，盡快簽約、走履約保證、重調謄本。

本文為一般性說明，個案情形請另行諮詢。