土地增值稅自用住宅10%：一生一次與一生一屋

賣房時，賣方除了房地合一稅，還要繳土地增值稅。一般稅率是 20%、30%、40% 三級，符合自用住宅用地時可以改按 10% 課徵，差額常常是幾十萬元起跳。這個優惠分成兩種：第一次用的「一生一次」，以及用過之後仍可能適用的「一生一屋」，條件寬嚴不同。本文寫給準備出售台北市、新北市自住房屋的屋主，把兩者的條件並排比較，並整理申請時要注意的程序。

先講結論

• 10% 稅率的依據：土地稅法第 34 條。一般稅率依土地稅法第 33 條分 20%、30%、40% 三級。
• 一生一次：都市土地 3 公畝（300 平方公尺）以內、出售前 1 年內沒有出租或營業使用，就可以申請；每位土地所有權人以一次為限。
• 一生一屋：已經用過一生一次的，再出售時要同時符合五款條件，包括全家只有這一屋、持有 6 年以上、設籍並持有連續滿 6 年、出售前 5 年內無出租營業，面積上限縮小為都市土地 1.5 公畝。
• 要主動申請：依土地稅法第 34 條之 1，要在土地現值申報書註明「自用住宅」，漏了只能在繳納期間屆滿前補申請。
• 和房地合一的自住優惠是兩回事：房地合一 400 萬元免稅額看的是所得稅法，條件另計，詳見本站〈自住房地合一 400 萬免稅額：條件逐條看〉。

以上條文均於 2026-10-21 查全國法規資料庫現行條文。

先確認：這塊地算不算「自用住宅用地」

不論一生一次或一生一屋，前提都是這塊地屬於自用住宅用地。依土地稅法第 9 條及土地稅法施行細則第 4 條，要同時具備：

另外，土地稅法第 34 條第 3 項規定，房屋評定現值不到所占基地公告土地現值 10% 的，不適用 10% 稅率；但房屋建築完成滿 1 年以上的不在此限。一般老公寓、華廈多半已完工多年，這一點影響較小。

一生一次與一生一屋並排比較

依土地稅法第 34 條第 1、2、4、5 項：

幾個要特別看的地方

1. 面積超過上限時：超過部分改按一般稅率。台北市、新北市的公寓、大樓，土地持分多半在 1.5 公畝（150 平方公尺）以內，但透天厝或持分較大的老屋要先看謄本上的面積與權利範圍。依土地稅法施行細則第 44 條，同時出售多筆而超過面積時，由所有權人擇定適用順序；沒有擇定的，按各筆依一般稅率算出的稅額由高至低適用。
2. 一生一屋的「設籍人」比較窄：一生一次可以由父母、成年子女等直系親屬設籍；一生一屋只限本人、配偶、未成年子女。父母住在登記給子女的房子，用過一生一次之後，一生一屋就要重新檢查。
3. 「沒有其他房屋」是全家合計：本人、配偶、未成年子女名下只要還有別的房屋，就不符合一生一屋。持分、繼承取得的房屋是否計入，以稽徵機關個案認定為準，賣前先詢問。
4. 一生一屋沒有寫次數上限：條文是「不受前項一次之限制」，之後每次出售，都要重新檢查五款條件是否都符合。

稅額怎麼算：公式與設例

土地增值稅不是按成交價算，而是按公告土地現值的漲幅算。依土地稅法第 31 條、第 32 條：

土地漲價總數額 ＝ 申報移轉現值 －（前次移轉現值或原規定地價 × 物價指數 ÷ 100）－ 改良土地費用

自用住宅：漲價總數額 × 10%

一般稅率（未考慮長期持有減徵）：漲幅未達原地價一倍為 × 20%；一倍以上未達二倍為 × 30% － 調整後原地價 × 10%；二倍以上為 × 40% － 調整後原地價 × 30%

依土地稅法第 30 條，訂約日起 30 日內申報的，以訂約日當期公告土地現值為準。持有超過 20 年、30 年、40 年的，依第 33 條另有減徵，本文設例不列入。

設例試算

設例：甲屋主 2014 年買進一間台北市公寓，土地持分面積約 30 平方公尺，2026 年出售。按物價指數調整後的前次移轉現值為 600 萬元，本次申報移轉現值為 1,500 萬元，沒有改良土地費用。甲屋主與配偶設籍居住，出售前從未出租，也從未用過一生一次。

同一筆交易，稅額差了 120 萬元。上述為說明公式的虛構設例，實際稅額以稽徵機關核定為準。想帶入自己的數字，可以用本站稅費試算，物價指數與前次移轉現值可以在舊的土地增值稅繳款書或謄本上找到。

用掉一生一次，值不值得

一生一次只有一次，而一生一屋條件嚴格很多。設例：乙屋主名下有兩間房，先賣的那間漲幅小、後賣的漲幅大。若先賣漲幅小的那間就用掉一生一次，後賣漲幅大的那間只能看一生一屋；如果後者持有不滿 6 年、設籍不連續或 5 年內曾出租，就只能按一般稅率，整體稅負反而較高。賣前可以把兩間的稅額都試算出來，再決定這次要不要申請。是否曾經用過，可以向土地所在地的稅捐稽徵機關（台北市稅捐稽徵處、新北市政府稅捐稽徵處）詢問。

申請方式與時點

依第 34 條之 1 第 2 項，由權利人單獨申報或無須申報的案件，稽徵機關會主動通知，所有權人要在收到通知次日起 30 日內提出申請。

賣出後兩年內再買：重購退稅

依土地稅法第 35 條，自用住宅用地出售後，自完成移轉登記之日起 2 年內，另購都市土地 3 公畝以內仍作自用住宅用地，新購土地地價超過原出售地價扣除已納增值稅的餘額時，可以申請退還不足支付的部分；先買後賣也準用。出售前 1 年內曾出租或營業使用的不適用。依第 37 條，重購的土地 5 年內再移轉或改作其他用途，會追繳原退稅款。

常見誤區

1. 「用過一次就再也不能用 10%」：用過一生一次後，符合一生一屋五款條件仍可適用，只是面積上限縮小、條件變嚴。
2. 「賣前把出租改成自住，馬上就能用」：一生一次看出售前 1 年，一生一屋看出售前 5 年，退租後要等時間經過。
3. 「爸媽設籍就可以用一生一屋」：一生一屋的設籍人只限本人、配偶、未成年子女，直系親屬設籍只適用一生一次。
4. 「一生一屋只看自己名下」：配偶、未成年子女名下的房屋也一起算。
5. 「符合房地合一自住就一定符合土增稅自用」：兩者的設籍人範圍、年限、出租期間都不同，要各自檢查，申報的機關也不同（土增稅向地方稅稽徵機關、房地合一向國稅局）。

小結

• 土地增值稅自用住宅可按 10% 課徵，一般稅率則是 20%～40%，賣前值得先核對。
• 第一次用一生一次：都市土地 3 公畝內、出售前 1 年無出租營業，每位所有權人一次。
• 用過後再賣看一生一屋：全家只有這一屋、持有 6 年以上、設籍並持有連續滿 6 年、5 年內無出租營業、1.5 公畝內。
• 要在土地現值申報書註明自用住宅，漏了只能在繳納期間屆滿前補申請。
• 兩間以上房屋先賣哪間、要不要用掉一生一次，可先用稅費試算比較。

以上為一般性說明，個案是否符合自用住宅條件以稽徵機關核定為準，個案請另行諮詢。