契稅怎麼算：評定標準價格、6%稅率與30日申報期限

買房時，買方要繳的稅主要是契稅。很多人以為契稅按成交價算，一聽到 6% 就以為 2,000 萬元的房子要繳 120 萬元，其實契稅只算房屋、不算土地，而且是按政府評定的房屋標準價格計算，金額通常遠低於這個數字。本文寫給準備在台北市、新北市買房的買方，把契稅的公式、評定現值去哪裡查、申報與繳納期限一次整理清楚。

先講結論

• 稅率：買賣契稅為契價的 6%，依契稅條例第 3 條。
• 契價不是成交價：依契稅條例第 13 條，以當地不動產評價委員會評定的標準價格為準；財政部稅務入口網說明，標準價格＝房屋課稅現值＋房屋免稅現值。
• 土地免徵：依契稅條例第 2 條，開徵土地增值稅區域的土地免徵契稅；台北市、新北市買房，契稅實際上只就房屋部分課徵。
• 誰繳：買賣契稅由買受人申報納稅（契稅條例第 4 條）。
• 期限：契約成立之日起 30 日內申報（第 16 條）；繳款書送達後 30 日內繳納（第 19 條）。

以上條文均於 2026-10-28 查全國法規資料庫現行條文（契稅條例最近一次修正為民國 99 年 5 月 5 日）。

公式：契稅＝評定標準價格 × 6%

依財政部稅務入口網〈契稅的課徵〉說明（2026-10-28 查證）：

契稅稅額 ＝ 核定契價 × 稅率

核定契價（評定標準價格）＝ 房屋課稅現值 ＋ 房屋免稅現值

各種取得原因的稅率與納稅義務人，依契稅條例第 3 條至第 9 條：

繼承不在契稅條例第 2 條列舉的取得原因之內，繼承取得房屋不用繳契稅，但要另外處理遺產稅與繼承登記，可參考本站繼承試算。

評定標準價格是怎麼來的

依房屋稅條例第 10 條、第 11 條，房屋標準價格由不動產評價委員會依下列事項評定，再由直轄市、縣（市）政府公告：

1. 建造材料，區分房屋種類及等級；
2. 各類房屋的耐用年數及折舊標準；
3. 房屋所處街道村里的商業交通情形、供求概況，並比較各地段實價登錄交易價格減除土地價格的部分。

標準價格每 3 年重行評定一次，並依耐用年數按年折舊遞減。所以同一區域裡，屋齡越高的房子，評定現值通常越低，契稅也越少；新成屋、構造等級較高的大樓，評定現值相對較高。

評定現值去哪裡查

要注意，房屋稅單上的「課稅現值」若有免稅部分，契稅的契價還要加上「免稅現值」，兩者合計才是計算契稅的基礎。

例外：法拍屋、標購公產

依契稅條例第 11 條、第 13 條第 1 項但書，向法院標購拍賣的不動產、依法領買或標購公產，仍應申報契稅；移轉價格低於評定標準價格時，從其移轉價格。申報起算日分別是法院發給權利移轉證明書之日、政府機關核發產權移轉證明書之日（第 16 條第 3、4 項）。

設例試算

以下為說明公式的虛構設例，實際稅額以稽徵機關核定為準。

設例一：老公寓。甲買方在台北市買進一間屋齡 40 年以上的公寓，成交價 1,600 萬元。賣方提供的房屋稅單顯示房屋課稅現值 25 萬元、無免稅現值。

設例二：屋齡較新的電梯大樓。乙買方在新北市買進一戶屋齡 5 年的大樓，成交價 2,200 萬元，房屋課稅現值 120 萬元、免稅現值 0 元。

兩個設例成交價差不到 1.5 倍，契稅卻差了將近 5 倍，差異來自房屋評定現值，而不是成交價。若誤用成交價 × 6% 估算，設例二會算成 132 萬元，與實際相差甚遠。

想帶入手上的數字，可以用本站稅費試算，在「房屋與登記」欄位填入房屋稅單上的房屋評定現值，就會一併算出契稅、印花稅與登記規費。

申報與繳納流程

整體交易流程中契稅落在哪一步，可對照本站買賣流程與〈簽約前要準備哪些文件：買方與賣方清單〉；後者也整理了契約範本中契稅由買方負擔的約定。

逾期的代價

契稅條例第 25 條寫的是「每逾二日」加徵 1% 滯納金，但稅捐稽徵法第 1 條規定稅捐稽徵優先適用該法，現行稅捐稽徵法第 20 條已改為每逾 3 日加徵 1%，以稅捐稽徵法為準。

預售屋與換約：起造人名義的問題

依契稅條例第 12 條第 2 項、第 14 條第 4 款，建築物在建造完成前因買賣變更起造人名義，原則上免徵契稅；但以承受人為建造執照原始起造人或中途變更起造人名義，並取得使用執照的，要由使用執照所載起造人申報納稅，起算日為使用執照核發之日起滿 30 日（第 16 條第 5 項）。買預售屋或新成屋的買方，交屋前可以向建商或地政士確認契稅由誰、在什麼時點申報。

常見誤區

1. 「契稅＝成交價 × 6%」：契價以評定標準價格為準，且土地部分免徵；實際金額通常只占成交價的一小部分。
2. 「賣方會繳契稅」：依契稅條例第 4 條，買賣契稅由買受人申報納稅；契約範本也約定由買方負擔，雙方另有約定時要寫進契約。
3. 「只看房屋稅單的課稅現值就好」：有免稅現值時要加回，否則會低估。
4. 「30 日從過戶那天才開始算」：申報期限從契約成立之日起算，不是從交屋或登記完成起算；用印後若遲遲不送件，就可能產生怠報金。
5. 「契稅收據繳完就沒用」：日後出售時，買進時繳的契稅可以列為房地合一稅的取得成本費用，收據要留好，詳見〈房地合一稅怎麼算：持有期間與稅率一次看〉。

小結

• 買賣契稅＝評定標準價格（房屋課稅現值＋免稅現值）× 6%，由買方申報繳納。
• 台北市、新北市的土地免徵契稅，契稅只算房屋；屋齡越高、評定現值通常越低。
• 契約成立之日起 30 日內申報，繳款書送達後 30 日內繳納；逾期申報怠報金最高 1 萬 5,000 元。
• 簽約前向賣方要最近一期房屋稅單，先用稅費試算估出契稅，把現金準備進自備款。
• 契稅收據保留到將來出售，作為房地合一稅的成本費用證明。

以上為一般性說明，實際稅額以稽徵機關核定為準，個案請另行諮詢。