房地合一稅怎麼算：持有期間與稅率一次看

賣房前，屋主最常問的是「要繳多少房地合一稅」。這筆稅主要看三件事：這間房子適不適用房地合一、持有多久、賺了多少。本文寫給準備出售台北市、新北市房屋的屋主，以及想先了解將來轉手成本的買方，把公式、稅率級距、日期算法與申報期限整理成可以直接核對的清單。想直接帶數字，可以用本站房地合一稅試算；想連同仲介費、增值稅一起算到手金額，可以用賣房實拿試算。

先講結論

• 2016 年 1 月 1 日以後取得的房屋、土地才適用：依所得稅法第 4 條之 4，這之後取得的房地，出售時的所得合併課稅；在這之前取得的適用舊制。
• 持有越短，稅率越高：境內居住的個人，持有 2 年以內 45%、超過 2 年未逾 5 年 35%、超過 5 年未逾 10 年 20%、超過 10 年 15%。
• 持有期間以「登記日」算：從買進時完成所有權移轉登記之日，算到賣出時完成所有權移轉登記之日，不是簽約日。
• 自住房地有 400 萬元免稅額：本人、配偶或未成年子女設籍並居住連續滿 6 年等條件都符合時，課稅所得 400 萬元以內免稅，超過部分按 10% 課稅。
• 賠錢也要申報：完成移轉登記次日起算 30 日內申報，不論有沒有應納稅額。

哪些房子要課房地合一稅

依所得稅法第 4 條之 4，適用範圍如下：

舊制下，土地交易所得依所得稅法第 4 條第 1 項第 16 款免納所得稅，房屋部分的交易所得則併入綜合所得稅。舊制與新制的算法完全不同，取得日落在 2015 年底以前的，試算時要選對制度，房地合一稅試算會依取得日自動切換。

依所得稅法第 4 條之 5，另有幾類土地免納所得稅，例如被徵收的土地、尚未被徵收前移轉的公共設施保留地、符合農業發展條例規定得申請不課徵土地增值稅的土地。一般住宅買賣較少碰到，有疑問時先向國稅局確認。

持有期間怎麼算

起點與終點

財政部「房地合一課徵所得稅申報作業要點」（2026 年 4 月 21 日修正版）第 3 點至第 5 點規定：

實務重點：賣方簽約的那一天不是交易日，過戶登記完成那一天才是。從簽約到登記通常還要經過用印、完稅、送件，屋主如果正卡在 2 年、5 年或 10 年的門檻附近，要把整個交易時程排進去，不能只看簽約日。

可以合併計算的情形

依所得稅法第 14 條之 4第 4 項與上述作業要點第 5 點：

• 繼承或受遺贈：可以把被繼承人、遺贈人的持有期間合併計算；連續繼承的，各次被繼承人的持有期間都可以合併。
• 配偶贈與：可以把配偶原本的持有期間合併計算。
• 自住優惠的 6 年：合併計算的期間，要以前手（或本人）、其配偶、未成年子女已經設籍並居住、且沒有出租或營業使用的期間為限。

一般的父母贈與子女不在合併計算之列，子女的持有期間從受贈登記日重新起算。

稅率級距

依所得稅法第 14 條之 4 第 3 項，個人的稅率如下（2026-10-07 查全國法規資料庫現行條文）：

中華民國境內居住的個人

非中華民國境內居住的個人

非自願性因素有哪些

財政部 2021 年 6 月 11 日台財稅字第 11004575360 號公告（自 2021 年 7 月 1 日生效），列出七種情形，例如：

• 本人或配偶在工作地點購屋設籍居住、未出租或營業使用，因調職或非自願離職須離開原工作地而出售。
• 因無力清償債務，房地依法遭強制執行而移轉。
• 本人、配偶、父母、未成年子女等罹患重大疾病或重大意外受傷，出售房地負擔醫藥費。
• 繼承房地時一併繼承以該房地擔保的貸款，無力償還而出售。

經稽徵機關查明有藉法律形式規避稅負的安排，不適用。是否符合，以國稅局個案認定為準，申報時要附證明文件。

所得額怎麼算

依所得稅法第 14 條之 4 第 1 項、第 3 項，公式分兩段：

交易所得 ＝ 成交價額 － 原始取得成本 －（取得、改良、移轉費用）

課稅所得 ＝ 交易所得 － 土地漲價總數額

應納稅額 ＝ 課稅所得 × 適用稅率

成本與費用可以扣什麼

依作業要點第 13 點、第 15 點：

沒有單據時：依所得稅法第 14 條之 6，未提示費用證明的，稽徵機關得按成交價額 3% 計算費用，並以 30 萬元為限。成交價 1,000 萬元以上的房子，實際費用常常超過 30 萬元，買進時的契稅收據、代書費、仲介費發票、裝修合約與發票都要留好。

繼承或受贈取得的：成本不是前手買價，而是繼承或受贈時的房屋評定現值與公告土地現值，按消費者物價指數調整後的價值。這個成本通常偏低，所得額相對較高。

損失可以往後扣

依所得稅法第 14 條之 4 第 2 項，房地交易損失可以自交易日以後 3 年內的房地交易所得減除。前提是虧損那次有依限申報，國稅局才有紀錄可以扣抵。

設例試算

設例：甲屋主 2019 年以 1,500 萬元買進一間台北市公寓，買進時支付契稅、代書費、仲介費等共 45 萬元；2026 年以 2,000 萬元出售，支付仲介費等 60 萬元；當次交易的土地漲價總數額為 80 萬元。甲屋主沒有在該屋設籍自住。

同樣的數字，如果持有期間不同：

再設例：乙屋主與配偶在該屋設籍並居住連續滿 6 年，6 年內沒有出租或營業使用，且 6 年內沒有用過自住優惠。課稅所得 600 萬元時，400 萬元以內免稅，超過的 200 萬元按 10% 課稅，應納稅額 20 萬元。

上述數字為說明公式的設例，實際稅額以國稅局核定為準。土地漲價總數額可以從土地增值稅繳款書查到。

自住優惠的條件

依所得稅法第 4 條之 5第 1 項第 1 款，三個條件要同時符合：

1. 個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住該房屋連續滿 6 年。
2. 交易前 6 年內，沒有出租、供營業或執行業務使用。
3. 個人與其配偶及未成年子女，交易前 6 年內未曾適用這個優惠。

只設籍不居住、中間把戶籍遷出、或曾短期出租，都可能不符合。

申報期限與罰則

依所得稅法第 14 條之 5：

• 期限：房地完成所有權移轉登記日的次日起算 30 日內。
• 誰申報：賣方本人，不論盈虧、不論有無應納稅額。
• 向誰申報：依作業要點第 10 點，可向申報時戶籍所在地、房地所在地等稽徵機關辦理。
• 要帶什麼：申報書、買賣契約書影本、成本與費用證明；有應納稅額的，附繳納收據。

依所得稅法第 108 條之 2：

重購退稅：依所得稅法第 14 條之 8，出售自住房地繳了稅，2 年內重購自住房地的，可在重購登記次日起算 5 年內申請按比例退稅；先買後賣也可以在申報時扣抵。重購後 5 年內改作其他用途或再移轉，原退還或扣抵的稅額會被追繳。

常見誤區

1. 「簽約滿 2 年就適用 35%」：交易日以完成所有權移轉登記日為準，簽約日不算。卡在門檻邊緣的屋主，要把過戶時程算進去。
2. 「沒賺錢就不用報」：依所得稅法第 14 條之 5，不論有無應納稅額都要申報；沒報不只會被罰，損失也無法在之後 3 年內扣抵。
3. 「單據丟了也沒關係，國稅局會給 3%」：3% 有 30 萬元上限，高總價房屋實際費用常常超過這個數字，單據不留等於多繳稅。
4. 「設籍滿 6 年就是自住」：還要實際居住、6 年內沒有出租或營業使用、6 年內沒用過優惠，三個條件缺一不可。
5. 「父母送的房子可以接著算持有期間」：合併計算只限繼承、受遺贈與配偶贈與；一般贈與從受贈登記日重新起算，成本也改用受贈時的評定現值與公告現值調整。

小結

• 2016 年 1 月 1 日以後取得的房地，出售時適用房地合一稅；之前取得的適用舊制。
• 持有期間從取得登記日算到出售登記日，境內個人稅率依序為 45%、35%、20%、15%。
• 課稅所得＝成交價－成本－費用－土地漲價總數額；單據留好可以少繳。
• 自住滿 6 年等三條件符合，400 萬元以內免稅，超過部分 10%。
• 過戶登記次日起 30 日內申報，賠錢也要報；交易流程可對照買賣流程。

以上為一般性說明，個案稅額與適用條件以國稅局核定為準，個案請另行諮詢。