自住房地合一 400 萬免稅額：條件逐條看

房地合一稅的自住優惠，可以讓課稅所得 400 萬元以內免稅、超過部分只課 10%，和一般 15% 到 45% 的稅率差距很大。但條件寫得很緊，常見的情形是屋主以為「住很久了」，送件後才發現戶籍中間遷出過、或曾經短租一段時間，結果不能適用。本文寫給準備出售台北市、新北市自住房屋的屋主，把法條三個條件逐條拆開，並整理賣前可以自己先核對的清單。稅率級距與一般算法，可以先看本站〈房地合一稅怎麼算：持有期間與稅率一次看〉。

先講結論

三個條件要同時符合：依所得稅法第 4 條之 5第 1 項第 1 款，（一）本人、配偶或未成年子女設籍、持有並居住連續滿 6 年；（二）交易前 6 年內沒有出租、供營業或執行業務使用；（三）本人、配偶、未成年子女交易前 6 年內沒有用過這個優惠。
400 萬元是「課稅所得」的免稅上限：先扣成本、費用、土地漲價總數額，剩下的餘額 400 萬元以內免稅，超過部分依所得稅法第 14 條之 4第 3 項第 1 款第 8 目按 10% 課稅。
只設籍不住、只住不設籍都不行：條文要求「辦竣戶籍登記、持有並居住」三者同時具備，且要「連續」滿 6 年。
設籍的人限本人、配偶、未成年子女：父母、已成年子女設籍在該屋，不算數。
免稅也要申報：自住優惠不在免申報範圍內，過戶登記次日起 30 日內仍要向國稅局申報。

以上條文均於 2026-10-14 查全國法規資料庫現行條文。

條件一：設籍、持有並居住連續滿 6 年

誰設籍才算

條文寫的是「個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記」。依民法第 12 條，滿 18 歲為成年。所以：

設籍在該屋的人	是否符合
出售的屋主本人	符合
屋主的配偶	符合
屋主未滿 18 歲的子女	符合
屋主的父母、祖父母	不符合
屋主已滿 18 歲的子女	不符合
兄弟姊妹、其他親友	不符合

實務重點：常見的安排是房子登記在子女名下、父母設籍居住。這種情形出售時，設籍的人不是屋主本人、配偶或未成年子女，不符合第一個條件。另外，子女在這 6 年間滿 18 歲的，從條文文字看，是否還能用子女的戶籍來支撐「連續滿 6 年」，要以國稅局個案認定為準，有疑問時賣前先詢問戶籍所在地的國稅局。

「持有」與「居住」

持有：屋主要持有該房屋。持有期間原則上從取得時完成所有權移轉登記之日起算，依財政部「房地合一課徵所得稅申報作業要點」（2026 年 4 月 21 日修正版）第 4 點、第 5 點計算。
居住：除了戶籍登記，還要實際住在那裡。只是把戶籍掛著、人住在別處，不符合「居住」。

「連續」滿 6 年

6 年要連續，不是累計。以下情形都可能讓期間中斷，要重新起算：

為了子女學區，把全家戶籍遷到別的地址一段時間。
外派、出國期間把戶籍遷出；依戶籍法第 16 條，出境 2 年以上原則上應為遷出登記（因公派駐境外人員及眷屬等除外）。
買進後先空著或先裝修，晚了一段時間才遷入戶籍。

第 3 點尤其常見：持有期間從登記日起算，但「設籍並居住」從遷入那天才開始，兩者起點不同。屋主如果打算在 6 年左右出售，要看的是戶籍遷入日到出售過戶日有沒有滿 6 年，而不只是買進登記日。

條件二：交易前 6 年內沒有出租、營業或執行業務使用

條文是「交易前六年內，無出租、供營業或執行業務使用」。要注意三件事：

時間範圍是交易前 6 年：往回推 6 年，這段期間內有任何出租或營業使用，就不符合。
部分出租也要小心：例如把一個房間租給別人、樓下店面出租，都屬於出租使用的範圍，是否影響整筆適用，以國稅局個案認定為準。
供營業或執行業務使用：例如把公司或工作室登記在自家地址、在家裡開設事務所或診所。公司借址登記的問題可以另看本站〈中山區住辦混合大樓：住家用登記能不能開公司〉。

實務重點：賣方在看屋前如果曾短期出租，或家人的公司曾登記在這個地址，賣前要先把時間點整理清楚，判斷 6 年的區間有沒有落入。

條件三：交易前 6 年內未曾適用

計算單位是本人、配偶、未成年子女合在一起：6 年內只要其中一人用過自住優惠，其他人這 6 年內就不能再用。
例外：依作業要點第 17 點，符合「納稅義務人與配偶分居得各自辦理綜合所得稅結算申報及計算稅額之認定標準」第 2 條、可以各自申報綜所稅的夫妻，這個條件可以個別認定。
條文沒有限制「只能有一戶」，限制的是「6 年內用一次」。有兩間房子的屋主，兩間都想用時，要注意先後出售的時間間隔。

400 萬元怎麼算：公式與設例

依所得稅法第 4 條之 5 第 1 項但書與第 14 條之 4 第 3 項：

課稅所得 ＝成交價額－原始取得成本－取得、改良、移轉費用－土地漲價總數額
課稅所得 ≦ 400 萬元：免稅
課稅所得＞ 400 萬元：（課稅所得－ 400 萬元）× 10%

設例試算

設例：丙屋主 2018 年以 1,600 萬元買進一間新北市華廈，買進時契稅、代書費、仲介費等共 40 萬元；2026 年以 2,250 萬元出售，出售時仲介費等 70 萬元；土地漲價總數額 20 萬元。丙屋主與配偶自買進後即設籍並居住滿 6 年以上，期間沒有出租，6 年內沒有用過自住優惠。

步驟	計算	金額
交易所得	2,250 － 1,600 － 40 － 70	540 萬元
課稅所得	540 － 20	520 萬元
適用自住優惠	（520 － 400）× 10%	12 萬元
若不符合自住（持有約 8 年，20%）	520 × 20%	104 萬元

同一筆交易，條件符合與否，稅額差了 92 萬元。上述數字為說明公式的虛構設例，實際稅額以國稅局核定為準。想帶入自己的數字，可以用本站房地合一稅試算。

繼承、配偶贈與與改建：6 年可以併計嗎

依所得稅法第 14 條之 4 第 4 項及作業要點第 5 點：

取得方式	6 年可否併計前手期間	限制
繼承、受遺贈（含連續繼承）	可以	只能併計被繼承人或其配偶、未成年子女已設籍並居住，且無出租、營業使用的期間
配偶贈與	可以	只能併計本人或其配偶、未成年子女已設籍並居住，且無出租、營業使用的期間
拆除自住房屋自地自建、合建分屋、參與都更或危老重建取得的房屋	可以併計拆除前自住房屋的期間	同樣以設籍並居住、無出租營業使用的期間為限
一般父母贈與子女	作業要點未列入	從受贈登記日重新計算

繼承房屋的稅務整理，可以另看本站〈房屋繼承完整指南〉。

適用前提與申報

只限 2016 年 1 月 1 日以後取得的房地：依所得稅法第 4 條之 4，之前取得的適用舊制，沒有這個 400 萬元免稅額的問題。
只限境內居住的個人：第 14 條之 4 第 3 項第 1 款第 8 目列在「中華民國境內居住之個人」之下，非境內居住者不適用。
免稅仍要申報：作業要點第 9 點列出的免申報情形，是第 4 條之 5 第 1 項第 2 款至第 4 款（農地、徵收、公設保留地）與合建、都更換屋，不包括自住優惠。依所得稅法第 14 條之 5，完成移轉登記次日起算 30 日內申報。

和「重購退稅」不一樣

所得稅法第 14 條之 8的重購退稅，是賣掉自住房屋繳了稅、2 年內又買自住房屋時，按比例退稅或扣抵。依作業要點第 20 點，重購退稅要求出售與購買的房屋都設籍並實際居住、沒有出租營業使用，條文沒有「連續滿 6 年」的要求。兩者是不同制度，不滿 6 年的屋主仍可評估重購退稅；重購後 5 年內改作其他用途或再移轉，原退還或扣抵的稅額會被追繳。

賣前檢查清單

檢查項目	去哪裡查／準備什麼
產權取得日	建物、土地登記謄本的登記日期
戶籍遷入日與是否中斷	向戶政事務所申請含遷徙紀錄的戶籍謄本
設籍的人是誰	是否為屋主本人、配偶或未成年子女
交易前 6 年有無出租	租約、租金收入申報紀錄
交易前 6 年有無營業、執行業務登記	公司、商業、執業登記地址
6 年內家中有沒有人用過自住優惠	本人、配偶、未成年子女過去的房地合一申報紀錄
預計過戶登記日	從簽約、用印、完稅到登記的時程，參考買賣流程

實際居住的部分，建議保留能說明在該處生活的紀錄（例如水電瓦斯帳單），國稅局要求說明時比較好提出。

常見誤區

「房子買滿 6 年就可以用」：要看的是設籍並居住連續滿 6 年，不是持有滿 6 年。買進後晚遷入戶籍的，期間從遷入日算。
「爸媽住在登記給子女的房子，也算自住」：設籍的人只限屋主本人、配偶、未成年子女，父母設籍不符合。
「中間遷出一陣子再遷回來，加起來滿 6 年就好」：條文要求「連續」，中斷就可能要重新起算。
「免稅就不用申報」：自住優惠不在免申報範圍，30 日內未申報，依所得稅法第 108 條之 2 會被處罰鍰。
「400 萬是成交價扣買價」：400 萬元是扣完成本、費用與土地漲價總數額後的課稅所得上限，單據沒留好，課稅所得就可能被墊高。

小結

自住優惠三條件：設籍持有並居住連續滿 6 年、交易前 6 年無出租營業、交易前 6 年未曾適用，缺一不可。
設籍的人限本人、配偶、未成年子女；「連續」與「居住」都要具備。
課稅所得 400 萬元以內免稅，超過部分 10%，和一般稅率差距大，賣前值得先核對時程。
繼承、配偶贈與、拆除自住房屋改建可併計，但只算有設籍居住的期間。
免稅也要在過戶登記次日起 30 日內申報；可用房地合一稅試算先估算。

以上為一般性說明，個案是否符合自住條件以國稅局核定為準，個案請另行諮詢。