謄本上的抵押權金額比房價高，要擔心嗎

買方調出謄本，看到他項權利部寫著「擔保債權總金額 1,440 萬元」，但這間房子開價只有 1,300 萬，第一個反應通常是：屋主是不是欠銀行比房價還多？

本文寫給正在看謄本、準備出價或簽約的買方：謄本上的抵押權金額代表什麼、怎麼查實際欠款、哪些情形才真的要停下來，以及代償、塗銷怎麼安排進契約。謄本三個部分的基本看法，可先看謄本怎麼看：標示部、所有權部、他項權利部。

先講結論

謄本上的金額多半是「上限」，不是欠款：銀行房貸幾乎都設定最高限額抵押權，金額通常抓得比貸款本金高，所以比房價高並不罕見。
真正要看的是「實際未償餘額」：請賣方提供銀行的貸款餘額或清償金額證明，和成交價、買方貸款額度一起對照。
警訊是「欠款加總接近或超過價金」：價金不夠清償所有抵押債務，抵押權就塗銷不掉，賣方要另外補足差額。
還清不等於塗銷：最高限額抵押權要拿到抵押權人的塗銷文件、向地政事務所辦完塗銷登記，才會從謄本上消失。
契約要寫清楚誰代償、何時塗銷、塗銷前價金不撥給賣方，最好搭配履約保證專戶。

為什麼設定金額會比房價高

最高限額抵押權擔保的是「一個範圍」

依民法第 881 條之 1，最高限額抵押權是就債權人對債務人「一定範圍內之不特定債權，在最高限額內」設定的抵押權。銀行用這種方式，是因為同一份設定可以涵蓋本金之外的利息、遲延利息與違約金，也可能涵蓋同一借款關係下後續動用的額度。

依民法第 881 條之 2，抵押權人就已確定的原債權，只能在約定的最高限額範圍內行使權利；利息、遲延利息、違約金和原債權合計，也不能超過最高限額。

所以謄本上的「擔保債權總金額」可以理解為：這筆抵押權最多能從這間房子拿走多少，而不是屋主現在欠多少。

設例：數字怎麼對照

設例：甲屋主多年前向銀行貸款 1,200 萬元，銀行設定最高限額抵押權 1,440 萬元。甲陸續還款，目前餘額約 650 萬元，現以 1,300 萬元出售。

項目	金額	意義
謄本上的設定金額	1,440 萬	抵押權可主張的上限
成交價	1,300 萬	買方要付的價金
實際未償餘額	約 650 萬	過戶時要先還掉的錢
價金扣除代償後	約 650 萬	賣方實際拿到（再扣稅費）

這個設例中，設定金額比房價高，但實際欠款遠低於價金，代償後抵押權可以塗銷，屬於常見、可處理的情形。

怎麼查實際欠款

第二類謄本會隱匿債務人與債務額比例等資料，買方自己調謄本看不到欠多少。實務上的做法：

步驟	誰做	拿到什麼
1. 請賣方說明貸款狀況	賣方	貸款銀行、大約餘額、是否還有其他借款
2. 提供餘額或清償金額證明	賣方向貸款銀行申請	截至某日的本金、利息、違約金等應清償總額
3. 核對謄本上所有抵押權	買方、仲介、地政士	每一筆抵押權都要有對應的清償安排
4. 試算價金是否足夠	買方、地政士	成交價扣除所有代償金額與賣方稅費後是否還有餘額

實務要點：

土地和建物謄本都要看：抵押權通常共同擔保土地與建物，但也可能只設在其中一筆，或土地另有其他設定。
清償金額會隨日期變動：利息按日計算，代償當天的金額要以銀行最新出具的數字為準。
餘額證明的日期要新：簽約前看一次，代償前再由代書或履保單位重新確認。

哪些情形要停下來

1. 實際欠款加總接近或超過價金

依民法第 867 條，不動產設定抵押權後可以讓與他人，但抵押權不因此受影響。也就是說，抵押權沒塗銷，房子過到買方名下，抵押權仍跟著房子。

如果賣方所有抵押債務加起來比價金還多，光靠買方的價金無法全部清償，賣方必須拿出自有資金補足差額。這時要確認：

差額由賣方在什麼時間、用什麼方式補足；
補不足時，買方可否解約、已付價金如何返還。

2. 有好幾筆、好幾個順位的抵押權

依民法第 865 條，同一不動產設定數個抵押權，次序依登記先後定之；依民法第 874 條，抵押物賣得價金按各抵押權成立的次序分配。

對買方來說，順位多代表要協調的債權人多。每一個抵押權人都要配合出具塗銷文件，只要有一個不配合，謄本就無法清乾淨。

3. 抵押權人是個人或非金融機構

民間設定不一定有問題，但借款金額、利息、還款狀況較難從外部確認，對方是否願意配合塗銷也較不確定。建議簽約前請賣方說明債務內容，並在契約中約定塗銷期限與未完成時的處理。

4. 循環動用的額度還開著

最高限額抵押權擔保的是「一定範圍內的不特定債權」，如果賣方的貸款是可以還了再借的額度型產品，帳上餘額歸零之後，只要額度還在，仍可能再動用。

依民法第 881 條之 12，擔保債權所由發生的法律關係經終止、或原債權不繼續發生等事由，原債權才會確定；確定後依同法第 881 條之 14，擔保效力不及於之後繼續發生的債權。

實務上的處理方式：代償時同時請銀行結清並終止該額度，取得清償證明與抵押權塗銷同意書，並盡快辦理塗銷登記，避免代償後到塗銷前這段期間又產生新的借款。

清償之後：塗銷怎麼辦

依土地登記規則第 143 條，土地權利因債務清償等事由消滅時，應申請塗銷登記。換句話說，錢還清是一回事，謄本上的登記要另外申請塗銷才會消失。

項目	內容
誰申請	依土地登記規則第 145 條，他項權利塗銷登記除權利終止外，得由他項權利人、原設定人或其他利害關係人單獨申請；實務多由地政士辦理
去哪裡	不動產所在地的地政事務所
帶什麼	依同規則第 34 條：登記申請書、登記原因證明文件（抵押權人出具的塗銷同意書或清償證明）、他項權利證明書、申請人身分證明
多少錢	依土地法第 78 條，塗銷登記免繳登記費（2026-10-15 查證現行條文）；代書費另依委任約定

常見的安排是：買方貸款銀行或履保專戶直接撥款代償賣方原貸款，原貸款銀行出具塗銷文件後，地政士辦理塗銷，再依約撥付餘款給賣方。撥款條件與順序，可參考履約保證是什麼：價金怎麼保管、什麼時候撥款。

欠款超過最高限額時

若原債權已確定、實際債權額又超過最高限額，依民法第 881 條之 16，為債務人設定抵押權的第三人，或其他對該抵押權存在有法律上利害關係的人，清償以最高限額為度的金額後，得請求塗銷抵押權。這個規定說明了最高限額的意義：房子對這筆抵押權的負擔以設定金額為上限。不過一般買賣不會走到這一步，遇到欠款超過設定金額的情形，應先釐清債務全貌再談交易。

契約怎麼寫

內政部成屋買賣定型化契約應記載事項第五點，要求就原設定抵押權所擔保的未償債務（包括本金、利息、遲延利息及違約金）約定處理方式，選項包括：

選項	內容	適合情形
買方承受	另以書面協議確認承受原貸款	少見，需銀行同意
買方貸款代償	授權貸款銀行代為清償並塗銷抵押權	買方有辦貸款的多數情形
買方不貸款	賣方應於完稅款或申請所有權移轉登記前清償並塗銷；未依期限清償者，買方有權自價金中扣除未償債務並於交屋款交付前代為清償	買方全額自備

另外建議寫進契約或履保約定：

賣方提供各抵押權的餘額證明，並承諾除已揭露者外沒有其他抵押債務；
所有抵押權塗銷完成前，價金不撥付給賣方；
欠款超過價金時，賣方補足差額的期限，以及逾期時買方可解約、返還已付價金；
簽約後至交屋前，賣方不得新增設定或再動用額度；
用印、完稅、過戶、交屋前各調一次最新謄本核對。

簽約前文件可用簽約前檢核表逐項確認，完整步驟見交易流程。抵押權的一般概念，可參考法律專欄不動產抵押權完全指南。

常見誤區

「設定 1,440 萬，房子才賣 1,300 萬，屋主一定是負債」：設定金額是上限，實際欠款要看銀行證明。
「屋主說已經還清，謄本上的抵押就不用管」：還清後仍要辦塗銷登記；沒塗銷前，謄本上仍有這筆抵押權。
「只要把錢匯給銀行就好」：額度型貸款要同時終止額度、取得塗銷文件，否則代償後仍可能再借出。
「只看第一順位的銀行」：後順位的抵押權、土地上另外的設定，也都要有清償與塗銷安排。
「過戶完成就可以撥款給賣方」：撥款條件應包含抵押權塗銷完成，而不只是所有權移轉登記完成。

小結

謄本上的抵押權金額多是最高限額，比房價高並不少見，不等於欠款。
要看的是實際未償餘額：請賣方提供銀行證明，對照價金是否足以清償所有抵押債務。
欠款接近或超過價金、順位多、民間設定、額度未終止，是需要停下來釐清的情形。
清償後要辦塗銷登記才算完成；塗銷登記免繳登記費。
契約寫清楚代償方式、塗銷期限、撥款條件與補足差額的處理，並在各節點重新調閱謄本。

本文為一般性說明，個案情形請另行諮詢。