謄本出現查封、假扣押：這間房子還能買嗎

買方調出謄本，在所有權部的「其他登記事項」看到「查封登記」或「假扣押登記」，賣方說「只是一點小糾紛，很快就處理好」。這時候要不要繼續談？

本文寫給正在看謄本、準備出價或已經簽約的買方：限制登記在交易上有什麼效力、查封和假扣押差在哪、怎麼解除、什麼情況下還能談，以及契約與撥款條件要怎麼寫。謄本各部分的基本看法，可先看謄本怎麼看：標示部、所有權部、他項權利部。

先講結論

• 查封、假扣押沒塗銷前，過戶辦不了：地政事務所會停止與該權利有關的新登記，買賣契約簽了也無法完成移轉。
• 和抵押權不同，不能只靠付錢給銀行就塗銷：限制登記要由原囑託的法院或機關囑託地政事務所才能塗銷，時程不在買賣雙方手上。
• 簽約前看到：原則上請賣方先處理到塗銷完成再簽；一定要先簽，就把「塗銷完成」設為付款與過戶的前提，並約定期限與解約條件。
• 簽約後才出現：賣方依契約與民法負有權利瑕疵擔保責任，買方可依約催告、解約；價金放在履約保證專戶，損失才比較控制得住。
• 每個節點都重新調謄本：簽約、用印、完稅、送件過戶前各看一次，限制登記可能在任何時間出現。

限制登記有哪些

依土地登記規則第 136 條，限制登記是「限制登記名義人處分其土地權利所為之登記」，包括預告登記、查封、假扣押、假處分或破產登記，及其他依法律所為禁止處分之登記。

本文聚焦最常見的查封與假扣押。預告登記與一屋二賣的關係，可參考法律專欄一屋二賣買方怎麼辦。

第二類謄本就看得到

依土地登記規則第 24 條之 1，任何人可申請的第二類謄本會隱匿債務人、債務額比例等資料，但限制登記不在隱匿範圍。所以買方自己調的謄本，就能看到有沒有查封、假扣押。

查看重點：

• 土地、建物謄本都要看：限制登記可能只登在其中一筆。
• 看「其他登記事項」欄：記載限制登記的種類與登記日期，並可據以向賣方詢問是哪一個案件、債權人是誰、金額多少。
• 同一筆可能有好幾個：不同債權人可以分別聲請，要逐筆釐清。

查封、假扣押對交易有什麼效力

1. 地政事務所停止辦理新登記

依土地登記規則第 141 條，土地經辦理查封、假扣押、假處分等登記後，未塗銷前，登記機關應停止與其權利有關的新登記（徵收、公同共有繼承等少數例外）。

對一般買賣來說，就是所有權移轉登記送不進去。賣方再有誠意，限制登記沒塗銷，房子都過不到買方名下；買方的貸款銀行也無法辦理抵押權設定。

2. 查封後的處分，對債權人不生效力

依強制執行法第 51 條第 2 項，實施查封後，債務人就查封物所為移轉、設定負擔或其他有礙執行效果的行為，對於債權人不生效力；假扣押的執行，依同法第 136 條準用相關規定。

換句話說，賣方和買方簽了買賣契約，契約在雙方之間仍有效，但不能拿來對抗查封的債權人。

3. 過戶送件中也可能被查封

依土地法第 75 條之 1，登記尚未完畢前，登記機關接到法院查封、假扣押、假處分或破產登記的囑託時，應即改辦查封等登記，並通知登記聲請人。

也就是說，過戶已經送件、還沒登記完畢，法院的囑託先到，買方的過戶就會被擋下來。這也是登記完成前不把價金撥給賣方的主要理由。

查封和假扣押差在哪

假扣押還有幾種解除途徑，但多半要等程序走完：

• 依民事訴訟法第 529 條，本案尚未起訴的，債務人可聲請法院命債權人限期起訴；逾期未起訴，債務人得聲請撤銷假扣押裁定。
• 依同法第 530 條，假扣押原因消滅、債權人本案敗訴確定或情事變更，債務人得聲請撤銷；債權人也可以自行聲請撤銷。

解除之後，還要等法院囑託塗銷

依土地登記規則第 147 條，查封、假扣押、假處分、破產登記或其他禁止處分之登記，應經原囑託登記機關或執行拍賣機關囑託，始得辦理塗銷登記。

和抵押權相比：

抵押權代償與塗銷的流程，可對照謄本上的抵押權金額比房價高，要擔心嗎。

還能買嗎：分三種情況

情況一：簽約前就看到

建議順序：

1. 請賣方說明：哪一個法院、哪一個案件、債權人是誰、請求金額多少、目前進行到哪個階段。
2. 評估價金夠不夠：把所有抵押債務、查封或假扣押的請求金額、賣方稅費加總，和成交價比較。
3. 原則上先塗銷再簽約：限制登記塗銷完成、調到乾淨的謄本後，再進入簽約。
4. 一定要先簽：把「限制登記全部塗銷」寫成付款與過戶的前提，約定塗銷期限，逾期買方可解約並取回已付款項。

設例：甲屋主的房子以 1,500 萬元出售，謄本上有銀行最高限額抵押權，實際貸款餘額約 800 萬元，另有乙債權人聲請的假扣押，請求金額 200 萬元。

這個設例價金看起來夠用，但夠用不等於能順利過戶。假扣押必須在過戶送件前塗銷，而賣方若要靠買方的價金來處理，就會變成「買方先付錢、賣方才能解除」的順序問題。這類安排如果要做，撥款對象、金額、時點與失敗時的退款方式，都要由買賣雙方、地政士與履約保證機構書面約定清楚；做不到，就請賣方以自有資金先處理。

情況二：簽約後、過戶前才出現

簽約後到登記完成前，賣方的其他債權人仍可能聲請查封或假扣押。這時候：

• 依約通知賣方限期理清：內政部成屋買賣契約書範本及應記載事項第十一點，賣方擔保標的物權利清楚，有設定他項權利或債務糾紛等情事應告知，並於完稅款交付日前負責理清。
• 民法上的權利瑕疵擔保：依民法第 349 條，出賣人應擔保第三人就買賣標的物對於買受人不得主張任何權利；依同法第 353 條，出賣人不履行時，買受人得依債務不履行的規定行使權利。
• 違約處理：應記載事項第十二點，就賣方違反所有權移轉、交屋等約定，定有買方催告後解約、賣方返還已付價款並加計利息、另付違約金（以房地總價款 15% 為限）的處理方式。
• 暫停後續付款：已付款項在履約保證專戶內，就依履保約定暫停撥付；這也是為什麼簽約款不要直接交給賣方。

情況三：其實是法拍

如果查封後已經進入拍賣程序，房子是透過法院拍賣出售，就不是一般買賣的流程；投標、點交與風險另有一套判斷，可參考法律專欄法拍屋值得買嗎。

契約與撥款條件怎麼寫

簽約前可對照簽約前檢核表，以下事項建議寫進契約或履保約定：

撥款節點與專戶運作，可參考履約保證是什麼：價金怎麼保管、什麼時候撥款；整體步驟見交易流程。

常見誤區

• 「金額不大，過戶時順便處理就好」：限制登記沒塗銷，過戶根本送不進去；而且塗銷要等法院囑託，無法在送件當天一併處理。
• 「賣方說已經還錢了」：還錢之後還要由債權人撤回或法院撤銷，再由法院囑託地政事務所塗銷；以最新謄本為準，不以口頭說明為準。
• 「簽約那天謄本乾淨就沒事」：登記完成前都可能出現新的查封、假扣押，各節點都要重新調閱。
• 「簽約款直接給賣方，讓他去處理債務」：一旦限制登記塗銷不掉，買方只能向賣方追討，已付的錢未必拿得回來。
• 「只看建物謄本」：土地謄本上的限制登記同樣會擋下過戶，土地與建物要一起看。

小結

1. 查封、假扣押屬於限制登記，未塗銷前地政事務所停止辦理新登記，過戶無法完成。
2. 解除方式依種類不同：查封可清償後撤回或拍定前提出現款撤銷；假扣押可供擔保、提存或和解撤回；最後都要由原囑託機關囑託塗銷。
3. 簽約前看到，原則上先塗銷再簽；一定要先簽，就把塗銷設為付款與過戶前提，並寫明期限與解約條件。
4. 簽約後才出現，依契約與民法權利瑕疵擔保要求賣方理清，並暫停撥款。
5. 價金走履約保證專戶，登記完成、限制登記與抵押權全部塗銷後才撥款給賣方。

本文為一般性說明，個案情形請另行諮詢。