預告登記是什麼：買方怎麼用來防一屋二賣

買賣契約簽了、錢也付了一部分，但在所有權移轉登記完成前，房子在法律上仍是賣方的。這段空窗期，賣方若把房子再賣給別人、或拿去設定抵押，先完成登記的人就占了上風。

本文寫給已簽約或準備簽約、而過戶時程比較長的買方：預告登記能擋什麼、擋不了什麼、怎麼申請、什麼時候塗銷，以及契約裡要怎麼約定。一屋二賣發生後的求償方式，可另看法律專欄一屋二賣買方怎麼辦。

先講結論

• 預告登記是把「買方有權請求過戶」登在謄本上：依土地法第 79 條之 1，登記後賣方對房子所為、妨礙這個請求權的處分無效。
• 需要賣方配合：申請要附登記名義人（賣方）的同意書，賣方不肯簽就辦不成，所以要在簽約時就寫進契約。
• 登記費免繳：預告登記屬限制登記，依土地法第 78 條免納登記費。
• 擋不了法院查封、強制執行與徵收：賣方的債權人仍可能聲請查封，預告登記不能取代履約保證與「登記完成才撥款」。
• 一般成屋買賣、過戶時程正常時，多半不必另辦；簽約到過戶拉得很長、買方已付大筆價金時，才特別值得考慮。

為什麼簽了約還可能失去房子

依民法第 758 條，不動產物權依法律行為取得者，非經登記不生效力。買賣契約只讓買方取得「請求賣方移轉所有權」的債權，依民法第 348 條，賣方負有使買方取得所有權的義務，但在登記完成之前，所有權人仍是賣方。

設例：甲屋主與乙買方簽約、收了簽約款，約定三個月後過戶；甲屋主在這段期間又與丙簽約並先辦好移轉登記。丙取得所有權後，乙多半只能回頭向甲請求解約、返還價金與賠償，房子本身很難再拿回來。

預告登記要處理的，就是這段「契約已簽、登記未完成」的空窗。

預告登記的效力與限制

依土地法第 79 條之 1：

一般買賣，買方要保全的是第一款「所有權移轉的請求權」。建物與土地是分開登記的，兩筆都要辦。

能擋什麼

• 賣方把房子再賣、再移轉給第三人：妨礙買方的移轉請求權，對買方無效。
• 賣方再設定抵押權等負擔：同樣以「有沒有妨礙請求權」判斷。
• 讓後手看得到：依土地登記規則第 136 條，預告登記屬限制登記，會記載在謄本上；其他想買或想借錢給賣方的人調謄本時就看得到。

擋不了什麼

• 賣方債權人聲請的查封、假扣押與後續拍賣：土地法第 79 條之 1 第 3 項明定，預告登記對強制執行而為的新登記無排除效力。而依土地登記規則第 138 條，過戶已送件但尚未登記完畢時，接到法院囑託，登記機關會改辦查封等登記並通知申請人。
• 法院判決、徵收而為的新登記：同條同項。
• 賣方不履約本身：預告登記保全的是登記順位，賣方若拖著不辦過戶，買方仍要依契約催告、必要時起訴請求。

和查封、假扣押不同，預告登記不在土地登記規則第 141 條「停止與其權利有關之新登記」的列舉範圍；它的效果是土地法上的「妨礙者無效」。查封、假扣押對交易的影響，可對照謄本出現查封、假扣押：這間房子還能買嗎。

怎麼申請：誰、去哪、帶什麼、多少錢

實際操作上的提醒：

1. 同意書由賣方簽名用印：載明同意就哪幾筆土地、建物，為買方辦理保全所有權移轉請求權的預告登記。
2. 土地、建物逐筆列明：地號、建號照謄本抄，持分也要一致。
3. 賣方免到場的方式要事先講好：最常見的是請賣方提供印鑑證明；第 41 條第 10 款要求是登記原因發生日期前一年以後核發的。
4. 代辦費另計：地政士代辦的服務費由雙方或買方與地政士自行約定，簽約前先問清楚。
5. 辦好之後調謄本確認：看所有權部「其他登記事項」是否已記載預告登記與請求權人。

買賣過程中各項稅費與規費的整體清單，可參考買房要準備多少稅費與規費。

什麼情況值得辦

一般成屋買賣走履約保證專戶，從簽約到過戶多半在一、兩個月內完成，價金在登記完成前留在專戶裡，另辦預告登記的實益有限。下列情況就值得認真考慮：

賣方本身還不是登記名義人時辦不了：例如繼承登記尚未完成，同意書要由登記名義人出具。這種情況要先等賣方完成登記，或在契約裡把付款節點往後排。

契約裡怎麼約定

賣方不配合簽同意書，預告登記就辦不成，所以要在簽約時寫清楚。可對照簽約前檢核表，建議約定：

預告登記和履約保證是互補，不是二選一：預告登記管「登記順位」，履約保證管「錢在登記完成前不落到賣方手上」。撥款條件可參考履約保證是什麼，整體步驟見交易流程。

什麼時候、怎麼塗銷

依土地登記規則第 146 條：

• 一般塗銷：應提出原預告登記請求權人（買方）的同意書；請求權人原則上應親自到場，符合印鑑證明等免到場情形者除外。
• 過戶時併同塗銷：預告登記保全的是權利移轉，買方會同申辦移轉登記時，在申請書備註欄記明併同辦理塗銷預告登記，就不必另附同意書與到場。

交易順利時，通常由地政士在過戶時一併處理。比較需要注意的是契約解除：預告登記還掛在謄本上，賣方就難以另行出售，雙方往往會把「買方出具塗銷同意書」和「賣方返還價金」綁在一起談，這部分最好在簽約時就先寫好。

謄本上看到別人的預告登記

反過來，買方調謄本時，在所有權部「其他登記事項」看到他人的預告登記，代表屋主已經答應過某人移轉、設定或變更權利。這時要：

1. 請賣方說明：請求權人是誰、保全的是什麼請求權、背後是什麼約定（先前的買賣、借款、合建、借名登記等）。
2. 要求先塗銷再簽約：塗銷需要原請求權人出具同意書，時程取決於對方是否配合。
3. 一定要先簽：把「預告登記塗銷完成」設為付款與過戶的前提，並約定期限與逾期解約、全額退款。

謄本各欄位的看法，可先看謄本怎麼看：標示部、所有權部、他項權利部；涉及借名登記的情形，可參考法律專欄借名登記。

常見誤區

• 「辦了預告登記就萬無一失」：對賣方債權人的查封、強制執行沒有排除效力，履約保證與過戶前不撥款仍然要做。
• 「買方自己去地政事務所就能辦」：一定要有賣方的同意書，賣方不配合就辦不成，所以要寫進契約。
• 「只辦建物就好」：土地與建物分別登記，只辦一筆，另一筆仍可能被處分。
• 「解約後不用管」：預告登記不會自動消失，要由請求權人出具同意書塗銷；退款與塗銷的先後要事先約定。
• 「每一件買賣都要辦」：過戶時程正常、價金在專戶內時，實益有限；是否要辦，看空窗期長短與已付款項多寡。

小結

1. 預告登記把買方的移轉請求權登在謄本上，依土地法第 79 條之 1，賣方妨礙該請求權的處分無效。
2. 申請由買方單獨申請，但必須附賣方同意書；登記費依土地法第 78 條免納。
3. 對徵收、法院判決、強制執行而為的新登記沒有排除效力，不能取代履約保證。
4. 簽約到過戶期間長、已付大筆價金、未走履保時特別值得辦；配合義務、付款節點與塗銷方式要寫進契約。
5. 謄本上看到他人的預告登記，原則上請賣方先取得請求權人同意塗銷，再進入簽約或過戶。

本文為一般性說明，個案情形請另行諮詢。