買房要準備多少稅費與規費：買方完整清單

買房的預算，很多人只算到頭期款，到了完稅、過戶階段才發現還有一串稅費要付。這些費用單筆不一定大，但項目多、付款時點分散，加總起來要先備好現金。本文寫給準備在台北市、新北市買成屋的買方，把買方要負擔的稅、規費與服務費列成一張清單，逐項說明公式、法源與付款時點，最後用一個設例試算總額。

先講結論

• 買方的法定稅費有三類：契稅、印花稅、登記規費（含所有權移轉登記與房貸的抵押權設定登記）。內政部〈成屋買賣定型化契約應記載事項〉第九點，將這幾項列為買方負擔。
• 計算基礎多半不是成交價：契稅看房屋評定標準價格、印花稅看公契金額、登記費看申報地價與權利價值，所以總額通常遠低於成交價的 1%。
• 金額最大的通常是服務費：仲介服務費與代書費沒有固定費率，依委託契約與地政士報價，簽約前就要問清楚、寫進書面。
• 時點分散：印花稅在送件前貼足、契稅在契約成立後 30 日內申報、規費在登記收件後繳納、服務費依委託契約約定的時點支付。

以下條文均於 2026-11-04 查全國法規資料庫現行條文。

買方稅費總表

賣方負擔的是土地增值稅，買方不用繳；地價稅、房屋稅則按交屋日日數比例分攤，詳見〈北市公告地價漲3.90%：11月地價稅與買方交屋分攤〉。

逐項說明

契稅：只算房屋，按評定標準價格

依契稅條例第 3 條，買賣契稅稅率為 6%；依第 13 條，契價以不動產評價委員會評定的標準價格為準，不是成交價。雙北的土地課土地增值稅，依第 2 條免徵契稅，所以契稅只就房屋部分計算。房屋評定現值可看賣方提供的最近一期房屋稅單。公式、申報期限與逾期怠報金，另見〈契稅怎麼算：評定標準價格、6%稅率與30日申報期限〉。

印花稅：貼在公契上，千分之一

依印花稅法第 5 條第 5 款，買賣不動產「所立向主管機關申請物權登記之契據」屬課稅範圍，也就是送地政事務所的公定格式契約書（俗稱公契）。依第 7 條第 4 款，每件按金額千分之一，由立約人貼印花稅票。

財政部稅務入口網〈印花稅的課徵〉（2026-11-04 查證，頁面更新日期 115-08-26）說明：按公契上的金額貼 1‰ 印花稅票，可到郵局買稅票貼上並劃押註銷，也可以持公契向地方稅稽徵機關申請開立繳款書繳納；稅額不足 1 元的部分免貼（印花稅法第 9 條）。本站稅費試算以「房屋評定現值＋土地公告現值」估算公契金額，實際以公契所載金額為準。

登記規費：登記費千分之一＋書狀費

依土地法第 76 條，聲請土地權利變更登記，由權利人按申報地價或權利價值千分之一繳納登記費。買賣移轉的權利人是買方，所以由買方繳。

書狀費依土地法第 77 條準用第 67 條，由中央地政機關定費額；內政部〈土地或建築改良物權利書狀及申請應用地籍資料規費收費標準〉第 2 條規定，所有權狀及他項權利證明書每張新臺幣 80 元。一般公寓、大樓至少有土地、建物權狀各一張；基地有多筆地號或另有車位時，張數會增加。

依土地登記規則第 46 條，登記費未滿 1 元不予計收；第 47 條規定規費於登記收件後繳納。

抵押權設定登記費：有房貸才有

買方向銀行貸款，銀行會在房地上設定抵押權，這筆設定登記同樣依土地法第 76 條按權利價值千分之一計收登記費，再加他項權利證明書的書狀費。銀行房貸多為最高限額抵押權，設定金額通常高於貸款本金（原因見〈謄本上的抵押權金額比房價高，要擔心嗎〉），登記費也按設定金額算。

應記載事項第九點將抵押權設定登記規費列為買方負擔。銀行另收的開辦費、鑑價費等，屬銀行收費項目，金額依各銀行規定，申貸時一併問清楚。

仲介服務費：有上限，但不是固定比率

依不動產經紀業管理條例第 19 條，仲介業應依實際成交價金按中央主管機關規定的報酬標準計收。內政部〈不動產仲介經紀業報酬計收標準規定〉規定向買賣一方或雙方收取的報酬總額合計不得超過實際成交價金 6%，並說明這是收費上限、不是固定比率。買方實際付多少，以簽署的要約書或委託契約記載的比例為準，簽約前可以先確認。

代書費：沒有法定費率

地政士代辦報稅、過戶、抵押權設定的服務費，法令沒有統一收費標準，依地政士報價與委任約定。應記載事項第九點第（三）款把「所有權移轉代辦費」「抵押權設定登記代辦費」「簽約費」「公證費用」分列為空白欄，由雙方勾選誰負擔、填入金額。看契約時要逐欄確認有沒有填、由誰付；地政士與律師的分工可參考〈土地買賣找律師還是地政士〉。

其他常見費用

設例試算

以下為說明公式的虛構設例，數字均為假設，實際以稽徵機關、地政事務所核定為準。

設例：甲買方在台北市買進一戶電梯大樓，成交價 2,000 萬元。房屋評定現值 80 萬元；土地持分的公告土地現值合計 600 萬元、申報地價合計 160 萬元；土地、建物權狀各 1 張。甲向銀行貸款 1,400 萬元，銀行設定最高限額抵押權 1,680 萬元，他項權利證明書假設 2 張。

建物登記費的計算基礎由地政事務所依規定認定，表中以房屋評定現值估算，與本站試算工具一致。

法定稅費合計約 7.4 萬元，約占成交價 0.37%。接下來再加上服務費：

可以看出，買方現金預算裡占比最大的，往往是服務費，而不是稅。把自己的房屋評定現值、公告土地現值、申報地價與約定比例帶入稅費試算，可以一次算出買方合計金額。

逾期與漏貼的代價

依土地登記規則第 33 條，買賣的「權利變更之日」指契約成立之日。整體交易流程中各項稅費落在哪一步，可對照本站買賣流程。

常見誤區

1. 「稅費抓成交價 1% 就夠」：法定稅費的計算基礎是評定現值與申報地價，設例只占 0.37%；真正拉高總額的是服務費。預算要分開算，不要用單一比例帶過。
2. 「私契也要貼印花」：財政部稅務入口網〈免稅憑證〉說明，雙方自行訂立、不用來辦理物權登記的書面買賣契約（私契）不屬印花稅課稅範圍；但如果在契約上註記收取款項並簽收，就具有代替銀錢收據性質，每件按金額千分之四貼花。付款最好透過履約保證專戶或另立收據處理。
3. 「抵押權設定費是銀行的事」：抵押權設定登記費按設定金額計算，應記載事項第九點列為買方負擔；設定金額高於貸款本金，費用也跟著較高。
4. 「代書費契約上有寫就好」：第九點第（三）款是空白欄，沒勾選負擔方、沒填金額，事後容易各說各話。用印前逐欄確認。
5. 「仲介服務費 6% 是規定的價格」：6% 是買賣雙方合計的上限，不是固定比率；買方付多少，以書面約定為準。

小結

• 買方的法定稅費是契稅、印花稅、登記規費與抵押權設定規費；土地增值稅由賣方負擔。
• 契稅＝房屋評定標準價格 × 6%；印花稅＝公契金額 × 1‰；登記費＝申報地價或權利價值 × 1‰；書狀費每張 80 元。
• 設例 2,000 萬元的房子，法定稅費約 7.4 萬元；仲介服務費與代書費通常占買方現金支出的大宗。
• 契約第九點逐欄確認誰負擔、金額多少；私契上不要隨手註記收款。
• 簽約前向賣方要房屋稅單與地價稅單，用稅費試算先估總額，把現金準備進自備款。

以上為一般性說明，實際稅額與規費以稽徵機關、地政事務所核定為準，個案請另行諮詢。