北市公告地價漲3.90%：11月地價稅與買方交屋分攤

臺北市 2026 年（民國 115 年）的地價出現「一漲一跌」：公告地價全市平均上漲 3.90%，公告土地現值全市平均下跌 0.31%。前者決定地價稅，後者是土地增值稅的計算基礎。115 年地價稅將在 11 月 1 日開徵，是公告地價調整後第一次發單。

本文寫給今年剛買、正在交屋或準備出價的台北買方：先看懂兩個數字，再整理稅單誰收、自用住宅稅率怎麼申請、契約怎麼分攤。本文只整理官方公開數據與規定，不預測房價。

先講結論

公告地價漲、現值跌，並不矛盾：公告地價每 2 年重新規定一次，115 年反映的是近 2 年變動；現值每年公告，反映近 1 年變動。
自用住宅戶的地價稅增幅有限：臺北市地政局估算，占總戶數 57% 的自用住宅戶，115 年平均每戶約增加 198 元。
稅單寄給 8 月 31 日登記簿上的所有權人，繳全年稅額；買賣雙方之間怎麼分攤，看契約，不看稅單抬頭。
前手核准的自用住宅 2‰ 不會自動延續給買方，過戶後要重新申請；今年申請期限 9 月 22 日已過，錯過的從 116 年起適用。
現值下跌對買方的稅費沒有直接影響；土地增值稅依契約範本由賣方負擔，但可能影響賣方對淨收入的估算與議價空間。

數字一覽：現值跌、地價漲

指標	數字	資料期間／公告日	出處
公告土地現值全市平均調幅	−0.31%（住宅區段 −0.58%；商業及工業區段 +0.46%）	115 年，115 年 1 月 1 日公告	臺北市政府地政局 114 年 12 月 19 日新聞稿
現值各行政區	4 區上漲、8 區下跌；漲幅較大為南港 +0.39%、文山 +0.25%、北投 +0.12%	同上	同上
公告地價全市平均調幅	+3.90%，12 個行政區均上漲；南港 +5.28%、文山 +4.98%，大安 +3.06% 最小	115 年（前次為 113 年）	同上
自用住宅戶地價稅影響	平均每戶約增加 198 元（占總戶數 57%）	115 年地價稅，地政局估算	同上
住宅價格指數	131.03，月增 0.40%、年增 2.71%	115 年 6 月（115 年 9 月 23 日發布）	臺北市政府地政局

為什麼一個漲、一個跌

法定週期不同：依平均地權條例第 14 條，規定地價後每 2 年重新規定一次；依同條例第 46 條，土地現值表每年 1 月 1 日公告。
計算方式不同：依臺北市地價及標準地價評議委員會第 109、110 次會議紀錄，115 年現值按一般正常交易價格全額查計；公告地價則按一般正常交易價格的 26.29% 計算（113 年為 26.55%，這次另減計 1% 政策調幅），且區段一般正常交易價格未較 113 年下降者，計算結果低於 113 年時維持 113 年地價。
換句話說，公告地價大約只有市場行情的四分之一，115 年的漲幅是兩年累積的結果；現值則反映近 1 年地政局所稱「量縮價微跌」的市場。

和房價指數對照要小心

同一機關公布的 115 年 6 月住宅價格指數年增 2.71%，方向和現值相反。兩者資料期間、估價方法不同：現值是前一年查估、當年 1 月公告的區段地價，指數是逐月以交易資料編製。兩個數字都不能直接拿來推估單一物件的價格，個別物件行情仍以實價登錄比對為準，可用周邊行情查詢。

11 月地價稅：誰收單、怎麼算

依土地稅法第 40 條與土地稅法施行細則第 20 條，地價稅以每年 8 月 31 日為納稅義務基準日，由當天土地登記簿上的所有權人繳納全年稅額，11 月 1 日起一個月內徵收。

項目	規定	出處
一般稅率	基本稅率 10‰，超過累進起點地價累進至 55‰	土地稅法第 16 條
自用住宅用地	2‰；都市土地 3 公畝（300 平方公尺）以內；本人、配偶及未成年受扶養親屬以一處為限	土地稅法第 17 條
自用住宅定義	所有權人或配偶、直系親屬在該地辦竣戶籍登記，且無出租或供營業用	土地稅法第 9 條
申請期限	開徵 40 日前；115 年為 9 月 22 日前，逾期自次年適用	土地稅法第 41 條、臺北市稅捐稽徵處 115 年 9 月 3 日新聞稿
課稅基礎	未申報地價者，以公告地價 80% 為申報地價	平均地權條例第 16 條

設例試算

設例：甲在台北市買一戶公寓，土地持分 20 平方公尺。假設該地段 113 年公告地價每平方公尺 10 萬元，115 年上調 3.90% 為 10.39 萬元，未另申報地價、地價總額未超過累進起點地價。

	113 年公告地價	115 年公告地價
課稅地價（20 ㎡ × 公告地價 × 80%）	160 萬元	166.24 萬元
自用住宅 2‰	3,200 元	約 3,325 元
一般稅率 10‰	16,000 元	約 16,624 元

公告地價調整讓稅額增加約 4%；真正拉開差距的是稅率，一般稅率是自用住宅稅率的 5 倍。持分面積、所在地段與名下其他土地都會影響實際稅額，持有成本可用持有成本試算估算。

對買方的實務意義

交屋分攤：看契約，不看稅單抬頭

內政部「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」（行政院全球資訊網全文）第九點：地價稅、房屋稅等，交屋日前由賣方負擔、交屋日後由買方負擔，以交屋日為準，按當年度日數比例負擔。

設例：乙屋主與買方約定 10 月 1 日交屋，移轉登記在 9 月完成，8 月 31 日登記簿上仍是乙，115 年地價稅單會寄給乙。依日數比例，1 月 1 日至 9 月 30 日共 273 天由乙負擔，其餘 92 天由買方負擔；以前面 3,325 元為例，買方分攤約 838 元。

稅單 11 月才寄出，交屋時多半還不知道確切稅額。契約或交屋結算單要寫清楚：以哪一期稅單估算、誰收單誰繳、多退少補怎麼處理。
過戶登記在 8 月 31 日前完成、但買方來不及在 9 月 22 日前申請自用住宅稅率，全年會按一般稅率計徵。稅率差額由誰負擔，建議在契約中另外約定。
交屋流程與結算時點可對照交易流程與簽約前要準備哪些文件。

自用住宅稅率：過戶後要重新申請

財政部稅務入口網轉載的地方稅務機關說明指出：新所有權人經由贈與、繼承或買賣取得土地，不論原所有權人是否適用自用住宅稅率，都必須重新申請。
臺北市稅捐稽徵處提醒，所有權人本人遷入戶籍，可透過戶籍資料異動跨機關通報服務申請；配偶或直系親屬遷入者，所有權人要在期限前主動申請。
今年 9 月 22 日後才過戶或遷戶籍的買方，116 年適用的申請期限同樣是開徵 40 日前，可以提早辦，不必等到明年 9 月。

議價：現值下跌影響的是賣方的帳

依土地稅法第 30 條，訂約日起 30 日內申報者，以訂約日當期公告土地現值為準計算土地增值稅；契約範本第九點約定土地增值稅由賣方負擔。
115 年現值住宅區段平均下跌 0.58%，對多數賣方的增值稅影響不大；但年底前後簽約，適用 115 年或 116 年現值可能不同，部分賣方會在意簽約時點。
賣方主張自用住宅土地增值稅 10% 時，依土地稅法第 34 條，出售前一年內曾出租或供營業使用者不適用。賣方的稅負會影響其期待的淨收入，進而影響議價，但不是買方要承擔的費用。賣方稅負可用稅費試算估算。

產權檢查：先查持分與公告地價

地政局說明，115 年公告土地現值與公告地價可上臺北地政雲查詢；搭配謄本上的土地持分，可先估算每年地價稅。
請賣方提供最近一期地價稅單，確認是否適用自用住宅稅率；若前手按一般稅率繳納，可能代表有出租、營業或未設籍情形，看屋時可一併詢問實際使用狀況。
土地持分大（例如透天、老公寓頂樓含增建、基地大的社區）時，留意都市土地 300 平方公尺的自用住宅面積上限。

116 年地價作業：時程先記下來

臺北市地政局訂於 115 年 11 月 3 日上午 10 時，在市政大樓 2 樓北區 N202 會議室辦理 116 年地價作業說明會，意見可於 11 月 10 日前提出（地政局 115 年 10 月 15 日新聞稿）。
地政局說明：公告土地現值是土地移轉時核課土地增值稅的基礎，並非課徵地價稅的依據，116 年現值調整不會影響明年地價稅。
116 年公告土地現值將於 116 年 1 月 1 日公告，調幅目前尚未公布。

常見誤區

「公告地價漲 3.90%，每戶地價稅就漲 3.90%」：全市平均不等於個別地段，區段調幅不同，累進稅率也會放大差異。
「現值跌了，房價也跌了」：現值是前一年查估的區段地價，和逐月編製的價格指數期間、方法都不同，不能直接推論單一物件行情。
「稅單寄給誰，就是誰全付」：稅單依 8 月 31 日登記簿寄送，買賣雙方之間依契約按交屋日日數比例分攤。
「前屋主是自用住宅稅率，過戶後照樣適用」：新所有權人要重新申請，逾期從次年起適用。
「土地增值稅由買方付」：契約範本約定由賣方負擔，只有可歸責於買方的延遲申報所增加的部分由買方負擔。

小結

臺北市 115 年公告地價平均 +3.90%、公告土地現值平均 −0.31%，兩者週期與計算比例不同。
115 年地價稅 11 月 1 日開徵，8 月 31 日登記簿上的所有權人收單、繳全年稅額。
買賣雙方依契約以交屋日按日數比例分攤，交屋結算時要寫清楚估算基準與多退少補。
過戶後自用住宅 2‰ 要重新申請，開徵 40 日前申請當年適用。
116 年地價說明會 11 月 3 日舉行，新年度現值 116 年 1 月 1 日公告。

本文為一般性說明，數據以各機關最新公布為準，個案稅額以稅捐稽徵機關核定為準，法律問題請另行諮詢。