央行第2戶房貸放寬到7成：台北買方該算的帳

中央銀行 2026 年 9 月 17 日理監事會決議，自然人第 2 戶購屋貸款的成數上限，自 9 月 18 日起由 6 成調升為 7 成，仍然不能有寬限期。這是同一年第二次放寬：3 月才從 5 成調到 6 成。

本文寫給名下已有一戶房貸、準備在台北市再買一戶（給家人住、自己換屋或多一戶自用）的買方：先把規定看清楚，再用最新官方數據對照市場現況，最後整理貸款、議價、契約上要先做的事。本文只整理公開數據與規定，不預測房價。

先講結論

7 成是「上限」不是保障額度：成數以鑑價與買賣金額較低者計算，銀行仍會依個人收入、信用審核，實際核貸可能更低。
第 2 戶仍然沒有寬限期：撥款後就要開始償還本金，月付金要用「本息攤還」來估。
第 3 戶以上、高價住宅、公司法人購屋都維持 3 成、無寬限期；台北市高價住宅門檻仍是 7,000 萬元。
真的是換屋，可以走切結協處：承諾撥款後 18 個月內賣掉原屋並完成移轉登記，可不受上述成數與寬限期限制，但違約會被取消寬限期、收回部分本金並加計罰息。
台北市 2026 年 1–8 月建物買賣移轉棟數年增 3.7%，交易量比去年回溫；但央行同時描述全國房市為「量縮、價盤整」。放寬成數影響的是自備款門檻，不代表房價方向。

規定怎麼變：一張表看懂

資料來源：中央銀行 2026 年 9 月 17 日理監事聯席會議決議新聞稿、2026 年 3 月 19 日決議新聞稿。

貸款類型	2026.3.20 前	2026.3.20 起	2026.9.18 起
自然人第 2 戶購屋貸款	5 成，無寬限期	6 成，無寬限期	7 成，無寬限期
自然人第 3 戶以上購屋貸款	3 成，無寬限期	不變	不變
購置高價住宅貸款	3 成，無寬限期	不變	不變
公司法人購置住宅貸款	3 成，無寬限期	不變	不變

央行說明這次調整是「為進一步協助自然人第 2 戶貸款供家人或自己購屋自住之需求」。

誰算「第 2 戶」

依央行不動產抵押貸款業務規定與問與答：

銀行向聯徵中心查詢借款人名下「以房屋為抵押、用途為購置不動產」的貸款，以擔保品數量計算戶數，1 筆擔保品算 1 戶。
名下已有 1 戶房貸，再申辦購屋貸款，就是「第 2 戶」，適用 7 成上限。
名下有房屋但沒有房貸，申辦的雖然是第 1 戶房貸，仍不得有寬限期。
因繼承而承受的房貸，不計入戶數。
銀行在撥款前會再查一次戶數，所以簽約後到撥款前，不要另外增加房貸。

台北市的高價住宅門檻

座落台北市、鑑價或買賣金額 7,000 萬元以上的住宅屬高價住宅（新北市 6,000 萬元、其他地區 4,000 萬元），不論第幾戶都只能貸 3 成、無寬限期。央行在 9 月 17 日的外界關心議題資料中說明這次沒有調整高價住宅門檻；資料也顯示，2026 年上半年台北市符合門檻的成交 196 筆、年增 1%，近 1 年（2025 年第 1 季至 2026 年第 2 季）占台北市住宅成交 4.70%。

最新數據：市場與利率

指標	數字	資料期間	出處
五大銀行新承做購屋貸款利率	2.321%（7 月 2.290%；去年 8 月 2.303%）	2026 年 8 月	中央銀行統計表
台北市建物買賣移轉棟數年增率	+3.7%（去年同期 −26.0%）	2026 年 1–8 月	央行外界關心議題（資料來源：內政部、各市政府地政局）
全國建物買賣移轉棟數年增率	−2.0%（去年同期 −26.8%）	2026 年 1–7 月	同上
台北市住宅價格指數	131.03，月增 0.40%、年增 2.71%	2026 年 6 月（臺北市地政局 2026 年 9 月 23 日發布）	臺北市政府地政局
全體銀行不動產貸款集中度	34.44%（3 月底 35.56%；2024 年 6 月底 37.61%）	截至 2026 年 7 月底	央行 9 月 17 日決議新聞稿

讀這些數字要注意兩件事：

交易量回溫有基期因素。央行說明 2025 年全國建物買賣移轉棟數 26.1 萬棟，是 2016 年以來最低，今年的年增率是跟低基期比較。
價格指數各家走勢不同。央行整理的資料中，台北市成屋價格指數有創新高的，也有自高點回落的；同一份資料寫明「若房價向下修正，有助帶動交易量回升」。成數放寬可能讓部分換屋、購屋需求提前進場，但利率、所得、供給都會影響房價，單一政策無法決定方向。

對買方的實務意義

貸款：先算自備款，再算月付

設例：甲名下已有一戶房貸，想在台北市買一戶總價 2,000 萬元的住宅，鑑價也是 2,000 萬元。

成數	貸款上限	自備款至少	月付金估算（30 年、年利率 2.3%、本息平均攤還）
6 成	1,200 萬	800 萬	約 46,176 元
7 成	1,400 萬	600 萬	約 53,872 元

自備款門檻少 200 萬元，但月付增加約 7,700 元；因為沒有寬限期，第一個月就是這個金額。年利率 2.3% 只是取近似央行公布平均值的假設，個人實際利率依銀行核定。
鑑價低於成交價時，以鑑價計算。總價 2,000 萬、鑑價 1,800 萬，7 成只能貸 1,260 萬，差額要自己補。出價前就請銀行先估價。
契稅、代書費、仲介費、修繕不能用加貸補足；規定明文禁止以修繕、周轉金等名目額外增加貸款金額。這些現金也要算進自備款。

換屋：18 個月切結要算得出來

依央行問與答（已有 1 戶房貸者、有房屋無房貸者），實質換屋自住者可以和銀行簽切結，撥款後 18 個月內出售原屋並完成產權移轉登記：

已有 1 戶房貸、申辦第 2 戶者：還要清償原屋房貸並塗銷抵押權；切結後新貸款可不受第 2 戶成數與寬限期限制。
有房屋無房貸、申辦第 1 戶者：切結後可不受「不得有寬限期」的限制。
期限是到「完成移轉登記」，不是簽約。原屋從上架、成交到過戶通常要好幾個月，要倒推時程。
違約效果包括取消寬限期、立即收回 18 個月原應分期償還的本金（第 2 戶另含貸款成數差額）、自撥款日起按貸款餘額計收罰息；以轉貸等方式規避者另加收違約金。
央行資料顯示，2026 年第 2 季切結換屋戶數 342 戶；20 大銀行調查中，多數借款人可在 12 個月內完成售屋。

稅費：第 2 戶的持有成本另外算

多一戶房子，房屋稅、地價稅是否適用自住稅率，要看設籍與實際使用；換屋賣掉原屋，則可能涉及房地合一稅與重購退稅。持有成本可用持有成本試算，賣屋稅負可看房地合一稅怎麼算與稅費試算。

議價與契約：把貸款不足寫清楚

出價時把「貸款成數或金額」當成條件之一，在要約書或斡旋單寫明；出價方式可參考斡旋金和要約書差在哪。
買賣契約要約定貸款核准金額不足時怎麼處理：差額如何補足、多久內補足、能不能解約、已付價金如何返還。
換屋族若打算用原屋售款支付新屋尾款，兩邊交屋時間要對得上，並在契約中寫進付款時程。完整步驟可對照交易流程。

常見誤區

「放寬到 7 成，銀行就會貸 7 成」：7 成是上限，鑑價、收入、信用都會讓實際成數變低。
「名下房子沒房貸，就是首購，有寬限期」：有房屋無房貸者，購屋貸款仍不得有寬限期。
「配偶名下的房貸不算」：戶數是依借款人名下的房貸擔保品認定；以誰的名義借款，會直接影響是第幾戶，申貸前先向銀行確認。
「高價住宅門檻也一起放寬了」：沒有。台北市 7,000 萬元以上仍是 3 成、無寬限期。
「切結換屋，簽約賣掉就算完成」：要在 18 個月內完成產權移轉登記才算。

小結

2026 年 9 月 18 日起，自然人第 2 戶購屋貸款上限 7 成、無寬限期；第 3 戶以上、高價住宅、公司法人維持 3 成。
戶數依聯徵中心查得的房貸擔保品計算，撥款前會再查一次。
2026 年 8 月五大銀行新承做購屋貸款利率 2.321%；沒有寬限期，月付要用本息攤還估算。
換屋族可走 18 個月切結，但要倒推原屋過戶時程，違約代價高。
出價與簽約時，把貸款成數、鑑價不足、付款時程寫進文件。

本文為一般性說明，數據以各機關最新公布為準，個案貸款條件請洽承貸銀行，法律問題請另行諮詢。