北市預售屋第3季：解約年增69%，契約五條先看

臺北市政府地政局 2026 年 11 月 6 日公布「115 年第 3 季預售建案資訊動態季報」（資料期間：2026 年 7 月至 9 月）：全市預售建案申報備查 23 案、1,754 戶；預售屋契約申報解約 44 件，比去年同期增加 69.23%；2023 年 7 月限制換約以來，累計核准換約 40 件。

本文寫給在台北考慮買預售屋的買方：先看懂這份季報的數字，再對照地政局點名的「五大易錯條文」，整理簽約前要逐條確認的事。本文只整理官方公開數據，不預測房價。

先講結論

• 推案量比上季多，但比去年少：第 3 季 23 案、1,754 戶，戶數比上季增加 39.87%，比去年同期減少 11.14%；近一年累計 6,271 戶，比去年同期累計減少 35.85%。
• 解約件數比去年多：第 3 季 44 件，占同季預售屋買賣申報 1,026 件約 4.29%；其中簽約時點在 2022 年（含以前）的有 13 件，比例最高。
• 換約很難：預售屋買賣契約原則上不得讓與或轉售，例外要經核准；三年多累計核准 40 件。買了之後想脫手，不能假設可以轉售。
• 貸款差額、交屋通知、移轉登記期限、換約條件、驗收，是地政局審閱契約時最常抓到問題的五條，簽約前逐條對照應記載事項。
• 2026 年 9 月五大銀行新承做購屋貸款利率 2.315%；預售屋交屋時才辦貸款，屆時利率與成數都可能和簽約時不同。

最新數字：一張表看懂

資料來源：臺北市政府地政局 2026 年 11 月 6 日新聞稿及所附「預售建案資訊動態季報 115Q3」。

幾個細節：

• 區域：第 3 季推案集中在中正、中山、大安、松山、萬華、士林，各 3 案；住宅型 22 案、商辦 1 案；住宅型中 80 戶以下的小社區 15 案，約占 65%。
• 解約金額：2026 年第 1 到 3 季共 133 件，總價 1,000 萬到 2,000 萬元的 23 件最多，3,000 萬到 4,000 萬元 22 件次之；各價格帶都有，分布相當分散。
• 解約區域：同期以文山區 20 件最多，其次中山區 18 件、大安區與北投區各 16 件。
• 換約原因：累計核准 40 件中，「本人或家人重大傷病」18 件、「共同買受人轉讓」13 件，「非自願離職」5 件。
• 履約擔保：第 3 季 22 個住宅建案的契約都有履約擔保，「不動產開發信託」12 案、「價金信託」10 案。
• 實地查核：查核 11 案，購屋預約單（俗稱紅單）都符合規定；契約部分 2 案不合格，缺失包括未標示停車位高度、契約審閱期不足 5 日。

成交面：第 2 季量增價穩

同局 2026 年 11 月 11 日公布的「115 年第 2 季臺北市不動產市場動態季報」（資料期間：2026 年 4 月至 6 月成交、樣本收集到 8 月 2 日）：

三房產品 622 件、約占 48%，是交易主力；交易量以文山、北投、中山三區最多。地政局對第 2 季的描述是「量增價穩」。12 區中有 9 區單價上升，但士林區季增 39.49%，季報說明主要是大型都更案開賣帶動，屬於個案結構變化，不能解讀成整區行情同幅度上漲。

要注意：統計不含店鋪、辦公商業大樓、廠辦與親友間等特殊交易。查單一建案的成交，可用內政部實價登錄的預售屋查詢。

解約、換約、紅單：法律怎麼限制

依平均地權條例第 47 條之 4，預售屋或新建成屋的買受人簽約後，不得讓與或轉售買賣契約，也不得刊登轉售廣告。例外只有兩種：

1. 配偶、直系血親或二親等內旁系血親之間的讓與或轉售。
2. 中央主管機關公告的情形，並經直轄市、縣（市）主管機關核准；這一種全國每二年以一戶為限。

違反的買受人，依同條例第 81 條之 3可處 50 萬元以上 300 萬元以下罰鍰，有交易的按戶（棟）處罰。

紅單也受限制。依第 47 條之 3第 5、6 項，建商收定金要以書面契據確立買賣標的與價金，不得約定保留出售、保留簽約權利或其他不利買方的事項；買受人不得把這份書面契據轉售給第三人。同條第 2 項規定，銷售預售屋者在簽訂或解除買賣契約之日起 30 日內要申報登錄，所以季報才統計得到解約件數。

對買方的意思很直接：預售屋從簽約到交屋通常要好幾年，這段期間若收入、家庭或工作地點改變，能走的路主要是繼續履約或與建商協商解約，轉手的空間比成屋小很多。

五大易錯條文：簽約前逐條對照

地政局依內政部「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」（2023 年 7 月 1 日版）審閱契約，季報整理出最常出錯的 5 條。以下摘錄應記載內容與常見錯誤態樣：

貸款條款為什麼要特別看

央行 2026 年兩度放寬第 2 戶貸款成數（規定見第2戶房貸放寬到7成），但信用管制本身會隨政策調整。預售屋簽約時估的貸款成數，到交屋時不一定還適用。

設例：甲買方簽約時預定貸款 2,000 萬元，交屋時銀行只核貸 1,500 萬元，差額 500 萬元、占 25%。若屬不可歸責雙方的情形，依應記載事項，賣方應以原承諾貸款相同年限及條件讓買方分期清償。若契約寫成「政策變動造成的差額全由買方負擔」，就是季報點名的錯誤態樣。

至於月付，以 中央銀行五大銀行新承做放款統計（2026 年 11 月 13 日查詢，最新為 9 月資料）的購屋貸款利率 2.315%、30 年本息平均攤還估算，每借 1,000 萬元月付約 38,557 元。這只是現在的利率；預售屋交屋時的利率要到時候才知道。貸款不足時契約怎麼處理，也可參考貸款金額高於房價的上限問題。

簽預售屋前的檢查清單

1. 審閱期：拿到契約後至少 5 日審閱期，季報查核有建案就是在這裡被抓到不足。
2. 履約擔保：契約勾選哪一種（開發信託或價金信託），受託銀行與專戶寫清楚；成屋與預售屋履保的差別見履保專戶怎麼撥款。
3. 紅單內容：書面契據要寫明標的與價金，不能有「保留出售」「保留簽約」之類的字。
4. 五大條文：用上表逐條對照，特別是貸款差額與交屋通知。
5. 停車位：性質、位置、型式與高度都要寫在契約上。
6. 查建案備查資訊：地政局網站可查建案備查資料、定型化契約與換約核准案件。
7. 稅費：預售屋的房地合一稅取得日是訂約日，契稅由使用執照所載起造人申報，細節見契稅怎麼算，金額可用稅費試算估。

整體交易步驟可對照交易流程與買方檢查清單。

常見誤區

1. 「解約件數增加，代表預售屋市場要崩」：第 3 季解約 44 件約占同季申報買賣 4.29%，而且第 2 季成交量還在增加。單一指標不足以判斷方向。
2. 「買了不想要，換約轉賣就好」：換約原則禁止，例外要核准且有次數限制；三年多台北只核准 40 件。
3. 「紅單先卡位，之後再轉手」：紅單不得轉售，建商也不得協助。
4. 「契約是定型化的，條文都一樣」：地政局每季都抓到不符應記載事項的契約，第 3 季查核 11 案就有 2 案。
5. 「推案多數在大安、中正，代表那邊會漲」：推案量反映的是建商供給，不是價格預告。

小結

• 2026 年第 3 季台北預售建案申報 23 案、1,754 戶，近一年累計戶數比去年同期少 35.85%。
• 解約 44 件、年增 69.23%；換約累計核准 40 件，買之前就要想清楚能不能履約到交屋。
• 第 2 季預售屋成交 1,285 件、均價每坪 130.75 萬元，地政局形容為「量增價穩」。
• 貸款、交屋通知、移轉登記、換約、驗收五條，簽約前逐條對照應記載事項。
• 交屋時才辦貸款，利率與成數要預留緩衝，契約的貸款差額條款不能讓買方吃全部風險。

本文為一般性說明，數據以各機關最新公布為準，個案貸款條件請洽承貸銀行，法律問題請另行諮詢。