北市住宅價格指數：大樓年漲3.99%、公寓1.73%怎麼讀

臺北市政府地政局 2026 年 10 月 22 日公布最新一期住宅價格指數（資料期間：2026 年 7 月）：全市 131.16、大樓 143.60，都是 2012 年 8 月開始編製以來的最高值；公寓 113.84，比 2024 年 9 月的高點還低約 5%。同樣在台北買房，大樓和老公寓這一年多的走勢並不一樣。

本文寫給正在台北看屋、準備出價的買方：先看懂指數在算什麼，再談這些數字對議價、貸款鑑價、產權檢查的實際用途。本文只整理官方公開數據，不預測房價。

先講結論

大樓年漲 3.99%、公寓年漲 1.73%（2026 年 7 月與 2025 年 7 月相比）；同期全市 3.24%、小宅 1.83%。
指數是「標準住宅」的價格變化，不是某一戶的行情。標準公寓設定為 30 坪、3 樓、屋齡 39 年；標準大樓是 36 坪、7 樓、屋齡 21 年。手上的物件和標準住宅差越多，越不能直接套用漲幅。
實價登錄有時間落差：7 月成交的案件，到 10 月下旬才進到這份統計。11 月議價時看到的「最新」數字，反映的是 3、4 個月前的成交。
2026 年 9 月五大銀行新承做購屋貸款利率 2.315%，和前幾個月差距不大；但新承做金額比去年同月多約 38%。
指數上升不代表每一戶都在漲，下跌也不代表能大幅砍價；議價還是要回到同社區、同條件的成交紀錄。

最新數字：一張表看懂

資料來源：臺北市政府地政局 2026 年 10 月 22 日新聞稿及所附「臺北市 115 年 10 月動態月報」。基期 2018 年＝100。

類別	2026 年 7 月指數	月變動	年變動	標準住宅總價	標準住宅單價
全市	131.16	+0.10%	+3.24%	2,078 萬元	66.18 萬元／坪
大樓	143.60	+0.36%	+3.99%	3,001 萬元	84.06 萬元／坪
公寓	113.84	−0.14%	+1.73%	1,474 萬元	49.13 萬元／坪
小宅	130.52	+0.05%	+1.83%	1,128 萬元	80.57 萬元／坪

這一年多怎麼走

依月報所附歷史數列（資料期間 2024 年 9 月至 2026 年 7 月）：

大樓：2025 年多在 138 到 140 之間上下，2025 年 12 月 137.15 是近期低點，之後連續 7 個月上升，到 7 月 143.60，半年多累計約 +4.7%。
公寓：2024 年 9 月 119.92 是數列高點，2025 年一路走低，2026 年 2 月 110.01 是近期低點；3 到 6 月回升，7 月轉為小跌，目前比高點低約 5.1%。
全市：2025 年 12 月 125.85 為近期低點，2026 年連續上升到 131.16。

交易量

2026 年 7 月實價登錄買賣件數 484 件，比 6 月 524 件減少 7.63%，比 2025 年 7 月 424 件增加 14.15%；交易總額 167.68 億元。依建物型態，大樓 239 件、華廈 130 件、公寓 115 件。

要注意兩個口徑：

件數統計不含土地、車位、地下層、透天厝、持分移轉及親友間等特殊交易，樣本收集到 2026 年 9 月 20 日為止。
件數表的「大樓」是 11 樓以上有電梯；指數的「大樓」是 6 樓以上有電梯。兩邊的大樓不能直接對照。

房貸利率

中央銀行五大銀行新承做放款統計（2026 年 11 月 5 日更新）：

期間	購屋貸款利率	新承做購屋貸款金額
2026 年 9 月	2.315%	697.83 億元
2026 年 8 月	2.321%	571.65 億元
2025 年 9 月	2.294%	505.04 億元

利率一年來大致在 2.29% 到 2.33% 之間；新承做金額比去年同月多約 38%，和央行 2026 年兩度放寬第 2 戶貸款成數的時間點相近（規定見第2戶房貸放寬到7成）。是否有因果關係，官方數據本身沒有說明。

指數在算什麼：標準住宅

依月報的編製說明，臺北市住宅價格指數用「特徵價格法」，把每筆成交按坪數、樓層、屋齡等特徵調整到同一個「標準住宅」再比較：

類別	建坪	所在樓層	總樓層	屋齡
全市	31 坪	6 樓	9 層	27 年
大樓	36 坪	7 樓	12 層	21 年
公寓	30 坪	3 樓	5 層	39 年
小宅	14 坪	6 樓	11 層	22 年

另外，樣本排除了登記主要用途不是住宅、以及依臺北市土地使用管制規定不得作住宅使用的分區。換句話說，登記用途是辦公室、事務所的「住辦」產品，不在這個指數裡；這類物件的用途限制可參考住辦混合大樓能不能開公司。

對買方的實務意義

議價：從指數回到同社區成交

先確認物件屬於哪一類（公寓、6 樓以上電梯大樓、小宅），再看該類指數的方向，當成背景，不當成價格。
用內政部實價登錄或臺北市地政局的「臺北地政找房＋」查同社區、同路段近 1 到 2 年的成交。找房＋在 2026 年 10 月新增「周邊行情」功能，可以點選建物、捷運站、公園等據點，直接看周邊房價、租金統計。
比單價時，確認有沒有含車位、是否為親友間交易、有沒有增建或特殊備註，再拿來比。
實價登錄是在辦理買賣移轉登記時一併申報（平均地權條例第 47 條第 2 項），簽約到揭露通常相隔數月。最近一兩個月的成交，查不到不代表沒有。

出價方式與文件，可參考斡旋金和要約書差在哪。

貸款：鑑價看的是成交紀錄，不是開價

銀行鑑價會參考附近實際成交。公寓指數仍低於 2024 年高點，若賣方開價是比照當年行情，鑑價可能低於成交價，差額要自備。
以 9 月平均利率 2.315%、30 年本息平均攤還估算，每借 1,000 萬元，月付約 38,557 元。以標準住宅總價、貸 8 成試算：公寓 1,474 萬元月付約 45,466 元，大樓 3,001 萬元月付約 92,568 元。成數只是試算假設，實際依銀行核貸與個人條件。
鑑價或核貸金額不足時，差額怎麼補、能不能解約，要在契約裡寫清楚；簽約前的步驟可對照交易流程。

產權與屋況：老公寓多做幾項檢查

標準公寓屋齡已經 39 年。老公寓價格較低，檢查項目卻比較多：

頂樓加蓋、陽台外推等增建不在登記面積內，查謄本與使用執照圖說，確認買到的是哪些面積。
有沒有都更、危老計畫在進行，進度到哪裡，影響持有期間與議價空間。可參考大安老屋都更危老進度怎麼查與中山區老公寓買前五查。
謄本的查封、預告登記、抵押權，簽約前再調一次，看法可參考謄本三大部怎麼看。

稅費：總價高低不等於稅費高低

契稅、地價稅、房屋稅的稅基是評定標準價格、公告地價等政府評定的價值，不是成交價；同樣總價的大樓和公寓，稅費可能差很多。可用稅費試算與持有成本試算先估。

常見誤區

「全市漲 3.24%，這間就該比去年貴 3%」：指數是標準住宅的平均變化，個別物件的樓層、屋況、屋齡都會讓價格偏離。
「指數創新高，現在不買以後更貴」：指數記錄的是過去成交，不是對未來的預告；利率、所得、供給與政策都會影響後續走勢。
「公寓指數還沒回到高點，一定可以大砍價」：同一區不同屋況、不同巷弄的公寓差異很大，議價空間還是看同條件的成交。
「實價登錄查不到最近成交，代表沒人買」：申報在移轉登記時才辦理，會有落差。
「住辦產品也看這個指數」：指數排除非住宅用途樣本，住辦要另外比較。

小結

2026 年 7 月臺北市住宅價格指數：全市 131.16、大樓 143.60（皆為編製以來最高），公寓 113.84（低於 2024 年 9 月高點約 5.1%）。
指數比的是「標準住宅」，物件條件不同，就要回到同社區、同條件的實價登錄。
實價登錄有數月落差，議價時把時間差算進去。
2026 年 9 月五大銀行購屋貸款利率 2.315%，每借 1,000 萬元、30 年月付約 3.9 萬元。
老公寓總價低但檢查項目多：增建、都更危老、謄本，簽約前逐項確認。

本文為一般性說明，數據以各機關最新公布為準，個案貸款條件請洽承貸銀行，法律問題請另行諮詢。