完稅階段要繳哪些稅：土增稅、契稅、印花稅

房屋買賣簽約、用印之後，下一關是「完稅」：地政士向稽徵機關申報，稅單核下來，買賣雙方各自繳清，才能送件過戶。這個階段牽涉三種稅、三組期限，以及契約上誰負擔哪一筆的約定。本文寫給已簽約或即將簽約的買方與賣方，把完稅階段的順序、期限與契約約定一次排清楚；各項稅額怎麼算，另見本站稅費專文與稅費試算。

先講結論

• 三種稅、兩個人繳：土地增值稅由賣方負擔，契稅與印花稅由買方負擔（內政部〈成屋買賣定型化契約應記載事項〉第九點）。
• 申報期限都是 30 日：土地增值稅與契稅，都從訂約（契約成立）之日起 30 日內申報，實務上由地政士一併送件。
• 繳納期限也是 30 日：稅單（繳款書）送達後 30 日內繳納；逾期依稅捐稽徵法加徵滯納金。
• 先繳稅、才過戶：土增稅、契稅繳清，地政事務所才受理移轉登記；地價稅、房屋稅有欠稅，也要先繳清。
• 完稅款跟著稅單走：契約範本約定，稅單核下後經通知一定日數內，買方支付完稅款，同時雙方依約繳清稅款。

以下條文均於 2026-11-10 查全國法規資料庫現行條文。

完稅在整個流程的哪一步

依本站買賣流程，完稅是第 5 步，夾在用印與過戶之間：

用印當天要帶的文件與印鑑證明效期，見〈用印是什麼：印鑑證明與印鑑章的實務〉。

三種稅一覽

法源整理：

• 土地增值稅：納稅義務人依土地稅法第 5 條，有償移轉為原所有權人；稅率依第 33 條、第 34 條；申報與核定依第 49 條；繳納期限依第 50 條。
• 契稅：稅率依契稅條例第 3 條；申報依第 16 條；查定依第 18 條；繳納依第 19 條。
• 印花稅：稅率依印花稅法第 7 條第 4 款；貼用時點依第 8 條，稅額巨大不便貼用時，可請稽徵機關開給繳款書繳納。

稅額怎麼算，分別見〈土地增值稅自用住宅10%：一生一次與一生一屋〉、〈契稅怎麼算〉與〈買房要準備多少稅費與規費〉。

完稅階段一步步來

步驟一：地政士申報（訂約後 30 日內）

依土地稅法第 49 條第 1 項，土地所有權移轉時，權利人（買方）及義務人（賣方）應於訂定契約之日起 30 日內，檢附契約影本及有關文件，共同向稽徵機關申報土地移轉現值。契稅依契稅條例第 16 條，同樣在契約成立之日起 30 日內申報。實務上兩者由地政士同時送件。

申報前要先決定兩件事，契約範本第八點都有勾選欄：

1. 申報移轉現值用哪個數字：以契約的土地及建物價款申報，或以當年度公告土地現值及建物評定現值申報。
2. 賣方要不要申請自用住宅稅率：要申請的，簽附件四〈按優惠稅率申請核課土地增值稅確認書〉，載明稽徵機關否准時，賣方同意改按一般稅率開單繳納。

步驟二：稽徵機關核定、發單

• 土地增值稅：收件之日起 7 日內核定稅額並發單；申請自用住宅稅率的案件得延長為 20 日（土地稅法第 49 條第 2 項）。
• 契稅：收件後 15 日內審查查定；文件不完備的，7 日內通知補正（契稅條例第 18 條）。

申請自用住宅稅率的案件，排交屋日時要把較長的核定期間算進去。

步驟三：通知付完稅款、雙方繳稅

應記載事項第四點第（三）款：完稅款「於土地增值稅、契稅稅單核下後，經＿通知日起＿日內支付；同時雙方應依約繳清稅款」。空白處要填通知人（通常是地政士或履約保證機構）與日數。

這一步前後，契約還綁了幾件事：

款項走履約保證專戶的，可約定由專戶代繳賣方應負擔的稅費，見〈履約保證是什麼〉。

步驟四：繳清後才送件過戶

• 依土地稅法第 49 條第 3 項，雙方應於繳納土地增值稅後，共同申請移轉登記。
• 依契稅條例第 23 條，地政機關憑契稅收據或免稅證明書辦理權利變更登記。
• 依土地稅法第 51 條及房屋稅條例第 22 條，欠繳土地稅（含地價稅）或房屋稅的，欠稅未繳清前不得辦理移轉登記；買方可以申請代繳，再向賣方求償，或在買價內照數扣留。

負擔約定：契約怎麼寫、怎麼看

範本的預設分配

應記載事項第九點第（二）款：

地價稅、房屋稅、管理費等，依第九點第（一）款以交屋日為準，按當年度日數比例分擔，見〈北市公告地價漲3.90%：11月地價稅與買方交屋分攤〉。

為什麼「延遲申報」會讓土增稅變多

依土地稅法第 30 條第 1 項，訂約日起 30 日內申報的，以訂約日當期公告土地現值為準；超過 30 日才申報的，改以稽徵機關收件日當期的公告土地現值為準。依平均地權條例第 46 條，公告土地現值於每年 1 月 1 日公告。

設例：甲賣方與乙買方在 12 月中旬簽約，30 日的申報期限會跨到隔年 1 月。若乙買方遲遲不交付申報所需文件，拖過 30 日才送件，就改以新年度公告土地現值計算；新年度現值若調高，漲價總數額變大，土增稅也隨之增加。依範本第九點，這筆增加的部分由可歸責的買方負擔。年底簽約的雙方，用印、送件時程要特別抓緊。

改約定時要寫清楚的地方

• 「賣方實拿」或約定由買方負擔土增稅：依土地稅法第 5 條，土增稅的納稅義務人仍是賣方，稅單也開給賣方；契約約定只是雙方之間由誰出錢。要寫明包含哪幾項稅費、自用住宅稅率被否准時差額由誰負擔。
• 自用住宅稅率被否准：附件四是賣方同意改按一般稅率繳納；若雙方另有約定（例如差額由誰負擔），要另外寫進特約。
• 完稅款的通知人與日數：空白沒填，誰通知、幾日內付款就沒有依據。

逾期的代價

依土地登記規則第 50 條，計算登記費罰鍰時，不能歸責於申請人的期間應予扣除。

常見誤區

1. 「土增稅等過戶後再繳就好」：順序相反。土增稅、契稅繳清，地政事務所才受理移轉登記。
2. 「30 日從用印或交屋起算」：土增稅、契稅的申報期限都從訂約（契約成立）之日起算；簽約後拖著不用印，期限照樣在跑。
3. 「約定買方負擔土增稅，稅單就開給買方」：納稅義務人依法仍是賣方，約定只處理雙方之間誰出錢；條款要把範圍與否准時的差額寫清楚。
4. 「賣方的地價稅欠稅與買方無關」：欠稅未繳清不能過戶；買方可以代繳後求償，或在價金中扣留，最好在契約中約定處理方式。

小結

• 完稅階段：賣方繳土地增值稅，買方繳契稅並貼足印花稅；繳清後才送件過戶。
• 土增稅、契稅都在訂約後 30 日內申報；稅單送達後 30 日內繳納。
• 申請自用住宅稅率的，土增稅核定期間可延長為 20 日，時程要預留。
• 年底簽約要抓緊送件，逾 30 日申報改用新年度公告土地現值；可歸責於買方的延遲，增加的稅由買方負擔。
• 簽約時確認第八點、第九點勾選欄與完稅款的通知人、日數，再用稅費試算先估各方要備的現金。

以上為一般性說明，實際稅額以稽徵機關核定為準，個案請另行諮詢。