賣房要準備多少稅費：賣方完整清單

賣房時，屋主最在意的是「最後實拿多少」。成交價扣掉的不只兩種稅，還有服務費、代書費、交屋前的稅費分攤與剩餘房貸，付款時點也分散在完稅、過戶、交屋與過戶後一個月內。本文寫給準備出售台北市、新北市成屋的賣方，把賣方要負擔的項目列成一張清單，逐項說明公式、法源與時點，最後用一個設例算到實拿金額。買方那一側的清單，見〈買房要準備多少稅費與規費：買方完整清單〉。

先講結論

• 賣方的兩大稅：土地增值稅（土增稅）與房地合一稅。土增稅按公告土地現值的漲幅算，房地合一稅按實際成交價的獲利算，兩者算法、主管機關、申報時點都不同。
• 2015 年底以前取得的房子適用舊制：土地交易所得免納所得稅，房屋部分的所得併入綜合所得稅，不課房地合一稅。
• 契約範本的預設分配：內政部〈成屋買賣定型化契約應記載事項〉第九點，土增稅由賣方負擔；地價稅、房屋稅、管理費以交屋日為準按日數比例分擔；塗銷原抵押權的代辦費由賣方負擔。
• 土增稅先繳、房地合一後報：土增稅繳清才能過戶；房地合一稅在過戶登記次日起 30 日內申報，賠錢或免稅也要報。
• 現金流最大的一筆常是剩餘房貸：它不是稅費，但會直接從價金中清償，算實拿金額時要一併扣掉。

以下條文均於 2026-11-11 查全國法規資料庫現行條文。

賣方稅費總表

印花稅、契稅、移轉登記規費，依應記載事項第九點（二）是買方負擔，賣方預設不用出。

逐項說明

土地增值稅：看公告土地現值，不看成交價

依土地稅法第 5 條，買賣的土增稅納稅義務人是原所有權人，也就是賣方。依第 31 條，土地漲價總數額＝申報移轉現值－前次移轉現值（按物價指數調整）－改良土地費用。依第 33 條，漲幅未達原地價一倍的部分課 20%，一倍以上未達二倍的超過部分課 30%，二倍以上的超過部分課 40%；持有超過 20 年、30 年、40 年，超過最低稅率部分分別減徵 20%、30%、40%。

符合自用住宅用地的，依第 34 條按 10% 課徵，分「一生一次」與「一生一屋」，條件見〈土地增值稅自用住宅10%：一生一次與一生一屋〉。要在申報時註明自用住宅，不會自動適用。

時點上，依第 49 條，雙方應於訂約日起 30 日內共同申報移轉現值，稽徵機關收件後 7 日內核定（申請自用住宅稅率得延長為 20 日）；依第 50 條，收到繳納通知書後 30 日內繳納。繳清後才能共同申請過戶，完稅階段的順序見〈完稅階段要繳哪些稅〉。

房地合一稅：看實際獲利與持有期間

依所得稅法第 4 條之4，2016 年 1 月 1 日以後取得的房屋、土地，出售時適用房地合一稅。依第 14 條之4：

課稅所得 ＝ 成交價額 － 原始取得成本 － 取得、改良及移轉費用 － 土地漲價總數額

應納稅額 ＝ 課稅所得 × 稅率

境內居住個人的稅率，持有 2 年以內 45%、超過 2 年未逾 5 年 35%、超過 5 年未逾 10 年 20%、超過 10 年 15%。持有期間從買進登記日算到賣出登記日，細節見〈房地合一稅怎麼算：持有期間與稅率一次看〉。

符合第 4 條之5第 1 項第 1 款自住條件（設籍、持有並居住連續滿 6 年，6 年內無出租營業、未曾適用）的，課稅所得 400 萬元以內免稅，超過部分 10%，條件見〈自住房地合一 400 萬免稅額〉。

依第 14 條之5，不論有無應納稅額，都要在過戶登記次日起 30 日內申報。依第 14 條之6，未提示費用證明的，稽徵機關得按成交價 3% 計算費用，以 30 萬元為限；仲介費發票、代書費收據、當初買進的契稅收據都要留好。

舊制：2015 年底以前取得

依所得稅法第 4 條第 1 項第 16 款，個人出售土地的交易所得免納所得稅；房屋部分則依第 14 條第 1 項第七類屬財產交易所得，併入出售年度的綜合所得稅。房屋與土地的所得怎麼拆分、沒有成本證明時怎麼設算，規定較細，可以直接用賣房實拿試算，工具會依取得日自動切換新舊制。

地價稅、房屋稅與管理費：以交屋日分攤

應記載事項第九點（一）：地價稅、房屋稅、水電、瓦斯、管理費、公共基金等，交屋日前由賣方負責，交屋日後由買方繳納，以交屋日為準按當年度日數比例負擔。賣方交屋時，常見的做法是在交屋款中結算。分攤方式與 11 月地價稅的例子，見〈北市公告地價漲3.90%：11月地價稅與買方交屋分攤〉。

另依土地稅法第 51 條、房屋稅條例第 22 條，欠稅未繳清前不得辦理移轉登記；買方可以代繳後向賣方求償，或在買價內照數扣留。

仲介服務費與代書費

依不動產經紀業管理條例第 19 條，仲介業應依實際成交價金按中央主管機關規定的報酬標準計收。內政部〈不動產仲介經紀業報酬計收標準規定〉規定向買賣一方或雙方收取的報酬總額合計不得超過成交價 6%，這是上限、不是固定比率；賣方付多少，以委託銷售契約記載為準。

代書費沒有法定費率。應記載事項第九點（三）把所有權移轉代辦費、公證代辦費等列為空白勾選欄，由雙方約定誰負擔；其中第 6 款明定「塗銷原抵押權之代辦費」由賣方負擔。

剩餘房貸與塗銷抵押權

屋主名下有房貸的，應記載事項第五點提供幾種處理方式：買方承受原貸款、買方授權貸款銀行代為清償並塗銷，或買方不貸款時由賣方於完稅款或申請過戶前自行清償並塗銷。未償債務包括本金、利息、遲延利息及違約金；提前清償是否另收費用，依各自的貸款契約約定，賣前向銀行查詢。

依土地法第 78 條第 4 款，塗銷登記免繳登記費，賣方要付的是代辦費。

設例試算：從成交價算到實拿

以下為說明公式的虛構設例，數字均為假設，實際以稽徵機關核定為準。

設例：甲屋主 2018 年以 1,600 萬元買進一戶台北市電梯大樓，當時契稅、代書費、仲介費等取得費用共 50 萬元；2026 年以 2,200 萬元出售，持有超過 5 年未逾 10 年。土地按物價指數調整後的前次移轉現值 500 萬元，本次申報移轉現值 650 萬元。賣方仲介服務費假設約定 2%，剩餘房貸 800 萬元。甲屋主未在該屋設籍自住。

第一步：土地增值稅

第二步：房地合一稅

第三步：實拿金額

換成自住的情形

同一筆交易，若甲屋主符合土增稅自用住宅與房地合一自住優惠兩套條件：

兩稅合計從 101.2 萬元降為 15 萬元。兩套條件的設籍人範圍、年限各不相同，要分開核對。把自己的數字帶入稅費試算或賣房實拿試算，可以一次算出各項金額。

常見誤區

1. 「土增稅可以列進房地合一的費用」：依所得稅法第 14 條之4 第 1 項但書，土增稅原則上不得列為成本費用；計算時減除的是「土地漲價總數額」，不是土增稅本身。
2. 「免稅就不用報」：自住優惠免稅、甚至賠錢，都要在過戶登記次日起 30 日內申報；未依限申報，依所得稅法第 108 條之2 處 3,000 元以上 3 萬元以下罰鍰。
3. 「舊房子一樣課房地合一」：取得日在 2015 年底以前的適用舊制，算法不同；取得日以登記日認定，繼承、配偶贈與另有規定，先確認再試算。
4. 「仲介費 6% 是規定」：6% 是買賣雙方合計的上限，賣方實際比例以委託契約為準，簽約前寫清楚。
5. 「只算稅，忘了房貸」：剩餘房貸會從價金清償，換屋的賣方要以「扣完房貸」的金額規劃下一間的自備款。

小結

• 賣方主要稅負是土增稅與房地合一稅；2015 年底以前取得的，房屋部分改併綜所稅。
• 土增稅＝土地漲價總數額 × 20%～40%，自用住宅 10%；繳清才能過戶。
• 房地合一稅＝（成交價－成本－費用－土地漲價總數額）× 稅率；過戶次日起 30 日內申報，單據要留。
• 地價稅、房屋稅、管理費按交屋日分攤；塗銷原抵押權代辦費由賣方負擔，塗銷登記本身免登記費。
• 用賣房實拿試算把稅、服務費與房貸一起扣，再對照買賣流程排好各筆款項的時點。

以上為一般性說明，實際稅額以稽徵機關核定為準，個案請另行諮詢。